Zwolnienie z PIT nie dla flippera

Naczelny Sąd Administracyjny 25 lutego 2025 r. wydał wyrok (sygn. II FSK 823/22), który stawia pod znakiem zapytania prawidłowość rozliczeń PIT wielu osób działających w branży flipperskiej – w szczególności tych, dla których zarobki z tego tytułu nie były stałym, podstawowym źródłem zarobków i nie wykazywali ich w rozliczeniu działalności gospodarczej.

W przywołanym wyroku zakwestionowano rozliczenia PIT podatniczki, która sukcesywnie w latach 2014-2016 wyszukiwała, nabywała, przeprowadzała prace remontowo-modernizacyjne i sprzedawała z zyskiem 4 mieszkania, z różnicą między ceną nabycia, a zbycia każdego z nich odpowiednio na poziomie: 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł.

Poniżej omawiamy szczegóły tej sprawy i odpowiadamy na nasuwające się wątpliwości.

1. Jakie skutki podatkowe grożą osobom, które nie zarejestrowały działalności, a ich sprzedaż zostanie uznana za działalność gospodarczą?

Wyrok jest istotny dla flipperów, ale trzeba kategorycznie zaznaczyć, że dotyczył on konkretnej sytuacji, w której nadużyto instytucji tzw. ulgi mieszkaniowej.

Podatniczka rozliczając PIT z tych transakcji deklarowała bowiem, że przeznacza dochody na własne cele mieszkaniowe. Dzięki temu dochody ze sprzedaży (które byłyby opodatkowane PIT), zostały zwolnione z PIT.

Innymi słowy, czym innym jest stan faktyczny, w którym podatnik posiadając jedno mieszkanie, w którym zaspakaja własne cele mieszkaniowe, postanowi zainwestować w zakup nieruchomości mieszkalnej jako towaru handlowego, z zamiarem wyremontowania i odsprzedaży z zyskiem, a czym innym przypadek badany przez NSA.

W takim przypadku, nie byłoby możliwe skorzystanie z ulgi mieszkaniowej – podatnik nie deklarowałby wówczas, że przeznacza uzyskane środki ze sprzedaży dla własnych celów mieszkaniowych, a to właśnie uczyniła podatniczka w komentowanej sprawie. W przypadku „standardowych” inwestycji spór będzie koncentrował się na tym, czy sprzedaż:

• jest opodatkowana jako tzw. sprzedaż prywatna, poza działalnością gospodarczą – bez PIT jeżeli upłynęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie albo jeżeli nie upłynęło 5 lat, opodatkowana stawką 19% PIT od przychodu pomniejszonego o wydatki na zakup, prace remontowe itp.?;
• Wlicza się do działalności gospodarczej i podatnik rozlicza ją na zasadach właściwych dla wybranej formy opodatkowania (ryczałt, liniówka, skala), a jeżeli nie zarejestrował działalności gospodarczej, to na skali podatkowej stosując stawki 12% do 120 000 zł dochodu, 32% od nadwyżki powyżej 120 000 zł, oraz dodatkowo 4% daniny solidarnościowej powyżej 1 000 000 zł dochodu. Dodatkowo będzie musiał zapłacić 9% składki zdrowotnej od dochodu oraz niekiedy również podatek VAT. Każda z zaległości będzie wymierzana z odsetkami.

2. Czy jednorazowa sprzedaż mieszkania po remoncie może zostać potraktowana jako działalność gospodarcza?

W mojej ocenie w takim przypadku można bronić stanowiska o „sprzedaży prywatnej”. NSA podniósł tę kwestię, uznając, że liczba dokonanych transakcji nie jest kluczowa przy stawianiu granicy między sprzedażą „prywatną”, a biznesową. Kluczowe jest określenie, czy działalność jest:

• prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat,
• zarobkowa,
• wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Według mnie kluczowym środkiem obronnym dla podatników będzie argument o braku „ciągłości”, który NSA w wyroku z 10 października 2024 r., sygn. II FSK 74/22 rozumie następująco:

„Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc, a tym bardziej przez cały dzień). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu (np. powtarzalność kupna, a następnie ich kolejna sprzedaż)”.

W sprawie, której finał miał miejsce w komentowanym wyroku NSA, badano szereg okoliczności, zanim uznano, że zarobki ze sprzedaży nieruchomości są uzyskiwane z tytułu działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości następowała po okresie od 3 do 7 miesięcy od zakupu, różnica między ceną nabycia, a zbycia każdego z czterech mieszkań wynosiła od 85 000 zł do 102 000 zł, a przeprowadzane transakcje podatniczka finansowała kredytem (mając poza tym 2 długoletnie kredyty). Podatniczka tłumaczyła, że mieszkania były nabywane na jej własne potrzeby, a następnie zbywane w następstwie zmiany okoliczności, tj. braku chętnych na ich wynajem (do czasu uzyskania przez syna pełnoletności, który według podatniczki miał tam zamieszkać) czy jej rozwodem.

W mojej ocenie – w oparciu o materiały dostępnie publicznie – w tej sprawie przeprowadzono rzetelne postępowanie dowodowe, w wyniku którego trafnie uznano, że podatniczka sprzedawała nieruchomości w zakresie działalności gospodarczej.

3. Jakie działania można podjąć, aby uniknąć zakwalifikowania sprzedaży jako działalności gospodarczej?

Każda sprawa powinna być oceniana indywidualnie z uwagi na nieostre kryteria działalności gospodarczej w Ustawie o PIT. NSA wskazywał, że liczba transakcji nie jest kryterium przesądzającym. Ryzyko zakwestionowania „sprzedaży prywatnej” można racjonalnie zidentyfikować nawet przy dwóch transakcjach.

Trudno wskazać kryteria jednoznacznie minimalizujące to ryzyko, jednak według mnie pomocne mogą być następujące argumenty:

• podatnik utrzymuje się głównie z innej działalności, a dochód z takiej inwestycji jest pobocznym zarobkiem,
• inwestycje nie są stałym elementem aktywności podatnika,
• sposób przeprowadzania inwestycji odbiega od standardów właściwych dla profesjonalistów
  (np. brak zaangażowania do remontu kilku ekip remontowych jednocześnie, brak posiadania stałych relacji biznesowych z wykonawcami prac remontowo-modernizacyjnych, brak linii kredytowej).

4. Czy wyrok może skutkować kontrolami także w przypadku transakcji dokonanych kilka lat temu?

Jak najbardziej może tak być. Mamy kilkuletni okres przedawnienia, liczony jako 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Zatem PIT za 2018 rok (termin jego płatności upływał z końcem kwietnia 2019 roku) i poprzednie lata są „bezpieczne” z punktu widzenia ewentualnej kontroli.

5. Jakie mogą być długofalowe skutki tego wyroku dla rynku nieruchomości i inwestorów?

Uważam, że komentowany wyrok doprowadzi do większej profesjonalizacji rynku, a więc częstszego rozliczania dochodów ze sprzedaży nieruchomości w źródle działalność gospodarcza oraz tym samym mniejszego zainteresowania wśród inwestorów do rozliczania dochodów ze „sprzedaży prywatnej”. W konsekwencji może to zrównoważyć konkurencję miedzy inwestorami oraz być może zwiększy ceny, gdyż część inwestorów będzie musiała uwzględniać w rachunku ekonomicznym nowe, dodatkowe koszty podatkowe.

Autor: Dominik Szlęzak, konsultant podatkowy w BTTP