غالباً ما يقدم قطاع العقارات حوافز متنوعة للمستأجرين، يتحمل الملاك تكاليفها. وهذا يُمكّن الملاك من زيادة جاذبية عروضهم واستقطاب مستأجرين مستقرين على المدى الطويل. كما تُتيح لهم هذه الحوافز في كثير من الأحيان تلبية معايير السوق.
في الوقت نفسه، قد تترتب على هذه الآليات آثار ضريبية كبيرة. وكما هو الحال غالباً، فإن اللوائح وممارسات التفسير المتعلقة بالتسويات الضريبية للاستثمارات العقارية قد تكون غامضة ومعقدة.
تكاليف تجهيز العقار، أي تجهيز العقار للتأجير
من بين النفقات الرئيسية التي قد يتكبدها مالك العقار ما يسمى بتكاليف التجهيز والتركيب. وكقاعدة عامة، فإن هذه أعمال تجديد وتشطيب، وتتمثل في قيام المالك بتكييف المساحة المؤجرة مع احتياجات مستأجر معين، وفقًا لتوقعاته.
يمكن أن يكون نطاق أعمال التجهيز واسعًا جدًا - من الأنشطة الأساسية مثل استبدال الجص أو طلاء الجدران - إلى أعمال أكثر جدية مثل تغيير تصميم الغرف أو تركيب الأنظمة.
لذلك، قد تكون هناك صعوبة في تسوية مثل هذه النفقات - سواء كانت تكلفة قابلة للخصم الضريبي والتي يجب تسويتها من خلال عمليات شطب الاستهلاك (كأصل ثابت منفصل أو كتحسين للعقار)، أو تكلفة لمرة واحدة (يتم تسويتها على أساس لمرة واحدة أو بمرور الوقت - وفقًا لمدة اتفاقية الإيجار المبرمة مع المستأجر).
متى يتم تحديد تكلفة تجهيز المكان؟
أولاً، من المهم تحديد ما إذا كان الإنفاق يُحسّن الأصول الثابتة للمبنى، فالهدف الأساسي هو زيادة قيمته. من جهة أخرى، تقتصر العديد من المشاريع على تكييف العقار مع احتياجات مستأجر مُحدد. فاستبدال السجاد لا يُعتبر تحسيناً للأصول المادية للمبنى، بينما يُمكن أن يؤثر تحديث بنية الإنترنت إلى الألياف الضوئية على تقييم المكتب. وهذا المنطق مقبول أيضاً لدى السلطات الضريبية.
النفقات المتكبدة من أجل التحسين
كقاعدة عامة يتم احتساب التحسينات المثبتة بشكل دائم على العقار من خلال عمليات شطب الاستهلاك.وقد أشير إلى ذلك، على سبيل المثال، في تفسير 3 يناير 2023، رقم 0114-KDIP2-1.4010.198.2022.2.MR1، حيث تم ذكره في سياق، من بين أمور أخرى، قيمة الأموال التي تم إرجاعها إلى المستأجر كتجهيزات في المبنى، في الجزء المتعلق بالنفقات المرتبطة بشكل دائم بالمبنى (والتي تشكل تحسينًا للمبنى، والتي بموجب القانون تنتمي إلى المبنى).
وتشمل هذه التحسينات الدائمة استبدال النوافذ، وتحديث النظام الكهربائي، وإعادة بناء الأرضية لزيادة قابليتها للاستخدام.
النفقات التي لا تزيد من قيمة العقار
مع ذلك، فإنّ مسألة التكاليف المتكبّدة للتعديلات التي لا تُعدّ تحسينات تُثير اهتمامًا أكبر. تجدر الإشارة إلى أنّه في الواقع العملي، نجد رأيًا مفاده أنّ أعمال التجهيز، التي تُكيّف العقار وفقًا لاحتياجات مستأجر مُحدّد، لا تُضاف إلى قيمة الأصل الثابت، لأنّها مُخصّصة للاستخدام الحصري لمستأجر واحد. بعد انتهاء عقد الإيجار، سيُطلب من المؤجّر إعادة تكييف العقار وفقًا لمتطلبات المستأجر الجديد، وهو ما يستلزم إزالة الأعمال القائمة. لذلك، يصعب الجزم بأنّ هذه التكاليف تزيد من قيمة العقار، وبالتالي، يُصنّفها المؤجّرون ضمن النفقات التي لا تُساهم في زيادة قيمة العقار.
وهكذا، حتى وقت قريب، كانت هذه التكاليف تُعتبر بشكل موحد تكاليف غير مباشرة.تُسدد هذه المصاريف لمرة واحدة عند تكبدها. وكان الرأي السائد أن هذه المصاريف مرتبطة بلحظة إبرام عقد الإيجار - كحدث لمرة واحدة - وليس بمدة عقد الإيجار.
ومع ذلك، في سبتمبر 2024، أصدرت المحكمة الإدارية العليا حكمها (رقم المرجع). II FSK 1486/21أشار إلى أنه يمكن تسوية تكاليف ما يُسمى بالتجهيزات الثانوية (غير المشمولة في البيع) على مراحل، بما يتناسب مع مدة عقد الإيجار. وأوضح أنه في حالة بعض الأعمال، لا يمكن اعتبارها شرطًا لإبرام عقد الإيجار، بل تُشكل عنصرًا من عناصر تنفيذه.
بعد ذلك الوقت، أصدر مدير المعلومات الضريبية الوطنية أيضًا العديد من التفسيرات التي تشير إلى أنه ينبغي الاعتراف بالنفقات المتكبدة لتنفيذ أعمال التجهيز بما يتناسب مع مدة اتفاقية الإيجار (على سبيل المثال، تفسير 2 أبريل 2025، رقم المرجع 0114-KDIP2-1.4010.61.2025.2.DK).
والمثير للدهشة أن التفسيرات لا تزال تصدر بالتوازي، والتي بموجبها تسمح السلطات بإمكانية إدراج النفقات في التكاليف على أساس لمرة واحدة (على سبيل المثال، تفسير 9 فبراير 2026، رقم المرجع). 0114-KDIP2-1.4010.682.2025.2.PKومن ثم يتضح أن موقف السلطات الضريبية لا يزال غامضاً.
كل حالة تتطلب تقييمًا فرديًا.
قد يُمثل حساب تكاليف تجهيز المساحات تحديًا كبيرًا، لا سيما مع الأخذ في الاعتبار المتغيرات العديدة التي تؤثر على معاملتها الضريبية. لذا، يُعدّ التحديد الدقيق للحقائق أمرًا بالغ الأهمية. ولا يقتصر الأمر على أهمية نوع وطبيعة النفقات المتكبدة فحسب، بل يشمل أيضًا، على سبيل المثال، هيكل الاتفاقية مع المستأجر وكيفية تنظيم هذه النفقات.
ومن الصعوبات الإضافية التفسيرات غير المستقرة التي سبق ذكرها من قبل السلطات الضريبية، وممارسات تطبيق اللوائح. لذا، وللحد من المخاطر الضريبية، قد يكون من المستحسن الاستعانة بمستشار ضريبي، وفي بعض الحالات، طلب تفسير خاص.
تكاليف المعاملات
في حالة العقارات، يجب أيضًا مراعاة تكاليف المعاملات، لا سيما دفع ضريبة المعاملات المدنية، ورسوم كاتب العدل، والفوائد. وفي هذه الحالة، تكمن المسألة الأكثر إثارة للجدل في ما إذا كانت أي من هذه التكاليف مشمولة في القيمة الأولية للعقار.
القيمة الأولية للأصل الثابت
القيمة الأولية للأصل الثابت، والتي تشكل أساس الاستهلاك، هي سعر شرائه، وفي حالة الإنتاج الداخلي، تكلفة الإنتاج.
يُعتبر سعر الشراء هو المبلغ المستحق للبائع، مضافًا إليه التكاليف المتعلقة بالشراء المتراكمة حتى تاريخ نقل الأصل الثابت أو الأصل غير الملموس للاستخدام، ولا سيما تكاليف النقل أو التجميع، والفوائد، والعمولات..
تُعتبر تكلفة الإنتاج هي قيمة الأصول المادية المستخدمة في إنتاجها، بسعر الشراء، وتشمل هذه الأصول المادية والخدمات الخارجية المستخدمة، وتكاليف العمالة والتكاليف المرتبطة بها، وغيرها من التكاليف التي يمكن إدراجها ضمن قيمة الأصول الثابتة المنتجة. ولا تشمل تكلفة الإنتاج المصاريف الإدارية العامة، وتكاليف البيع، ومصاريف التشغيل الأخرى، وتكاليف المعاملات المالية، ولا سيما فوائد القروض والعمولات، باستثناء الفوائد والعمولات المستحقة حتى تاريخ بدء استخدام الأصل الثابت.
التكاليف المرتبطة بشراء العقارات
وفقًا لتفسير 16 أكتوبر 2020، رقم المرجع 0114-KDIP2-1.4010.348.2020.1.JF، من المهم، مع ذلك، أن هذه النفقات تشترط فعليًا شراء عقار معين وأن هذه التكاليف تؤدي إلى اقتنائه:
- "تجدر الإشارة إلى أن تعريف "سعر الشراء"، الذي يتكون من المبلغ المستحق للبائع والتكاليف المتعلقة بالشراء، يشير إلى الفعل المكتمل ويشير إلى أن نطاق المفهوم الذي تم تحليله يشمل فقط تلك التكاليف التي نتج عنها الحصول على أصل ثابت أو أصل غير ملموس، وفي الحالة التي تم تحليلها - العقارات.
قد تشمل هذه التكاليف الرسوم المتكبدة للضريبة على معاملات القانون المدني أو تكاليف الخدمات التوثيقية لإبرام اتفاقية شراء العقارات النهائية.والتي تتطلب أن يكون شكل الصك الموثق صحيحًا - وهو ما توافق عليه السلطات الضريبية.
الفوائد والعمولات على القروض أو الاعتمادات التي تم الحصول عليها لتمويل شراء أو بناء أصل الأصول الثابتة مستحقة حتى يتم قبولها للاستخدام كما تؤثر على القيمة الأولية للأصل الثابت - كما هو مذكور صراحة في المادة 16g، الفقرة 3 من قانون ضريبة الشركات. ستزيد هذه الإجراءات من القيمة الأولية للعقار..
الفوائد والعمولات المفروضة على القروض أو الائتمانات بعد قبول العقار (الأصل الثابت) للاستخدام ستكون هذه التكاليف نفقة عند الدفع، ولن تزيد من القيمة الأولية للعقار.
وفي هذا الصدد، من الضروري تذكر المادة 15 ج من قانون ضريبة الشركات، والتي تحد من تكاليف تمويل الديون.
رسوم التأجير
من النفقات الشائعة في قطاع العقارات أجور الوكلاء المكلفين بإيجاد مستأجرين. تُعدّ هذه النفقات عنصراً أساسياً في عملية التأجير، ومثلها مثل غيرها من حوافز المستأجرين، تؤثر بشكل مباشر على مستويات الإيرادات وقيم العقارات.
ما هي رسوم التأجير؟
بهدف الوصول إلى شريحة أوسع من الجهات المهتمة باستئجار المساحات، قد تتحمل هذه الجهات نفقات مقابل عمولات الوكلاء (الوسطاء) المتعلقة بإيجاد مستأجر جديد للمساحة أو تمديد عقد الإيجار من قبل مستأجر حالي.
التكاليف المتكبدة مقابل هذه الخدمات قد يشكل ذلك تكلفة الحصول على الدخل – تُستخدم لجذب المستأجرين وبالتالي توليد الدخل
وكقاعدة عامة، تشكل هذه النفقات التكاليف غير المباشرة في الأنشطة التجارية، كما هو موضح من خلال التفسيرات التالية من بين أمور أخرى: 0114-KDIP2-1.4010.189.2023.1.MR1؛ 0114-KDIP2-2.4010.108.2021.1.RK؛ 0114-KDIP2-2.4010.27.2023.1.AP، ومع ذلك، قد يكون من الصعب تحديد لحظة الاعتراف بتكلفة ضريبية معينة - فمن الممكن تسوية هذه التكلفة على أساس لمرة واحدة، ولكن أيضًا على مدى فترة زمنية.
لحظة إدراك تكلفة الضريبة في شكل عمولة الوكيل
تقبل السلطات الضريبية عموماً وجهة النظر القائلة بأن النفقات المتعلقة بالعمولة مقابل الخدمات التي يقدمها الوسيط، والتي تشمل جميع الجهود المبذولة للاحتفاظ بالمستأجرين ذوي الملاءة المالية واكتسابهم للعقارات المملوكة، هي نفقات لمرة واحدة تتعلق باكتساب العملاء - وبالتالي فإن هذه التكاليف تشكل تكلفة غير مباشرة يتم تسويتها لمرة واحدة في تاريخ تكبدها.
مع ذلك، يرى البعض أنه ينبغي الاعتراف بتكاليف الوساطة على مدى فترة زمنية، بما يتناسب مع الفترة التي تتعلق بها. وكما ورد في الحكم غير النهائي الصادر عن المحكمة الإدارية الإقليمية، فإن العقود المبرمة عن طريق الوسطاء تُبرم لفترة تزيد عن سنة واحدة، وبالتالي، فإن هذه المصاريف تتعلق بفترة تتجاوز السنة الضريبية.
"ونتيجةً للإجراءات النشطة التي اتخذها المقاولون، أبرمت الشركة عدداً من اتفاقيات التأجير لمساحة المركز، والتي تولد وستولد إيرادات للشركة. تم إبرام كل اتفاقية من اتفاقيات الإيجار المبرمة لفترة تزيد عن سنة واحدة. تُشكل هذه التكاليف، المرتبطة عموماً بأنشطة الشركة التجارية، تكاليف غير مباشرة لتحقيق الإيرادات. ومن المستحيل ربط هذه التكاليف بتحقيق إيرادات محددة. لذلك، وبما أن نفقات خدمات التسويق تتعلق بفترة تتجاوز السنة الضريبية، فإنه لا يمكن تحديد أي جزء منها يتعلق بسنة ضريبية معينة، وبالتالي ينبغي اعتبارها تكاليف الحصول على الإيرادات بما يتناسب مع طول الفترة التي تتعلق بها.." حكم المحكمة الإدارية الإقليمية الصادر في 3 ديسمبر 2020، رقم المرجع I SA/Sz 663/20 (غير نهائي)
مع ذلك لم توافق المحكمة الإدارية العليا على قرار المحكمة الإدارية الإقليمية (المرجع: II FSK 283/21).يشير ذلك، من بين أمور أخرى، إلى أن هذه التكاليف مرتبطة بخدمات تهدف إلى استقطاب المستأجرين، وبالتالي لا تتعلق بعقود إيجار العقارات أو المدة التي أُبرمت خلالها. ووفقًا لرأي المحكمة الإدارية العليا، فإن الأجر المدفوع مقابل خدمات التسويق، بما في ذلك ما يُسمى برسوم النجاح، في القضية المدروسة، يُعد أجرًا مقابل أنشطة تهدف إلى إيجاد مستأجرين وإبرام عقود إيجار، وليس مقابل استخدام العقار خلال فترة محددة. وبناءً على ذلك، ينبغي تصنيف هذه النفقات كتكاليف غير مباشرة. يتم خصمها في تاريخ تكبدها..
خلاصة
تُظهر التناقضات المذكورة أعلاه أن تحديد النفقات المؤهلة المتعلقة بشراء العقارات وتسويقها قد يكون أمرًا معقدًا ومثيرًا للجدل في كثير من الأحيان. ونظرًا للمبالغ الكبيرة التي غالبًا ما تُنفق في هذا السوق، فمن المؤكد أنه من المفيد اتخاذ خطوات لتقليل المخاطر الضريبية، على سبيل المثال عن طريق طلب فتوى ضريبية.
إذا كنت تخطط لشراء عقارات تجارية أو تستخدمها بالفعل لتحقيق الربح، فيرجى الاتصال بنا - سنكون سعداء بالتعامل مع الجوانب الضريبية والقانونية للمشروع بأكمله.
