Die Immobilienbranche bietet Mietern häufig verschiedene Anreize, deren Kosten von den Vermietern getragen werden. Dadurch können Vermieter ihre Angebote attraktiver gestalten und stabile, langfristige Mieter gewinnen. Solche Anreize ermöglichen es ihnen oft, die marktüblichen Standards zu erfüllen.
Gleichzeitig können diese Mechanismen erhebliche steuerliche Folgen haben. Wie so oft sind die Vorschriften und Auslegungspraktiken bezüglich der steuerlichen Abwicklung von Immobilieninvestitionen mitunter uneindeutig und komplex.
Ausstattungskosten, d. h. Kosten für die Vorbereitung der Immobilie zur Vermietung.
Zu den Hauptausgaben, die einem Vermieter entstehen können, gehören die sogenannten Ausbaukosten. In der Regel handelt es sich dabei um Renovierungs- und Ausbauarbeiten, bei denen der Eigentümer die gemieteten Räumlichkeiten an die Bedürfnisse und Erwartungen eines bestimmten Mieters anpasst.
Das Spektrum der Ausbauarbeiten kann sehr breit sein – von einfachen Tätigkeiten wie dem Ersetzen von Putz oder dem Streichen von Wänden bis hin zu anspruchsvolleren Arbeiten wie der Änderung der Raumaufteilung oder der Installation von Systemen.
Daher kann es schwierig sein, einen solchen Aufwand zu regulieren – sei es, weil es sich um steuerlich absetzbare Kosten handelt, die über Abschreibungen (als separates Anlagevermögen oder als Verbesserung des Grundstücks) abgerechnet werden sollen, oder um einmalige Kosten (die entweder einmalig oder über einen Zeitraum – entsprechend der Laufzeit des mit dem Mieter abgeschlossenen Mietvertrags – abgerechnet werden).
Wann sollten die Kosten für den Innenausbau berücksichtigt werden?
Zunächst ist es wichtig festzustellen, ob die Ausgaben zu einer Verbesserung des Gebäudevermögens führen – das Hauptziel ist schließlich die Wertsteigerung. Andererseits geht es bei vielen Projekten lediglich darum, die Immobilie an die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters anzupassen. Der Austausch von Teppichböden gilt kaum als Verbesserung des Gebäudevermögens, die Aufrüstung der Internetinfrastruktur auf Glasfaser hingegen kann den Wert der Bürofläche beeinflussen. Diese Argumentation wird auch von den Finanzbehörden akzeptiert.
Ausgaben für Verbesserungen
Grundsätzlich Fest mit dem Grundstück verbundene bauliche Anlagen werden über Abschreibungen erfasst.Dies wurde beispielsweise in der Auslegung vom 3. Januar 2023, Nr. 0114-KDIP2-1.4010.198.2022.2.MR1, deutlich, wo es unter anderem im Zusammenhang mit dem Wert der dem Mieter als Ausstattung der Räumlichkeiten zurückerstatteten Gelder im Abschnitt über Ausgaben, die dauerhaft mit dem Gebäude verbunden sind (und eine Verbesserung des Gebäudes darstellen, die kraft Gesetzes dem Gebäude zusteht), ausgeführt wurde.
Zu diesen dauerhaften Verbesserungen gehören der Austausch von Fenstern, die Modernisierung der elektrischen Anlage und der Umbau eines Fußbodens, um dessen Nutzbarkeit zu erhöhen.
Ausgaben, die den Wert der Immobilie nicht erhöhen
Der Fall der Kosten für Anpassungen, die keine Wertsteigerung darstellen, ist jedoch deutlich interessanter. In der Praxis herrscht die Auffassung vor, dass Ausbauarbeiten, die die Räumlichkeiten an die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters anpassen, nicht den Wert des Anlagevermögens erhöhen, da sie ausschließlich für die Nutzung durch einen einzelnen Mieter bestimmt sind. Nach Ablauf des Mietvertrags ist der Vermieter verpflichtet, die Räumlichkeiten an die Anforderungen des neuen Mieters anzupassen – was die Beseitigung der bestehenden Arbeiten mit sich bringt. Daher lässt sich kaum schlussfolgern, dass solche Kosten den Wert der Immobilie steigern, und Vermieter klassifizieren diese Ausgaben daher als wertmindernde Aufwendungen.
Und so, Bis vor kurzem wurden solche Kosten einheitlich als indirekte Kosten betrachtet.Die Kosten wurden einmalig bei Entstehung beglichen. Es galt als anerkannt, dass diese Aufwendungen mit dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses – als einmaliges Ereignis – und nicht mit der Laufzeit des Mietvertrags zusammenhingen.
Dennoch entschied der Oberste Verwaltungsgerichtshof im September 2024 in seinem Urteil (Ref.-Nr. 1). II FSK 1486/21Er wies darauf hin, dass die Kosten für sogenannte Sekundärausstattungen (die nicht im Kaufpreis enthalten sind) jedoch über die Laufzeit des Mietvertrags anteilig abgerechnet werden können. Er betonte, dass diese Kosten in bestimmten Fällen nicht als Bedingung für den Abschluss eines Mietvertrags gelten können, sondern vielmehr Bestandteil seiner Durchführung sind.
Nach diesem Zeitpunkt veröffentlichte der Direktor des Nationalen Steuerinformationsamtes mehrere Auslegungen, die darauf hindeuten, dass die für die Durchführung von Ausbauarbeiten angefallenen Kosten im Verhältnis zur Laufzeit des Mietvertrags anzusetzen sind (z. B. Auslegung vom 2. April 2025, Referenznummer 0114-KDIP2-1.4010.61.2025.2.DK).
Überraschenderweise werden weiterhin parallel Auslegungen veröffentlicht, denen zufolge die Behörden die Möglichkeit zulassen, Ausgaben einmalig in die Kosten einzubeziehen (z. B. Auslegung vom 9. Februar 2026, Referenznummer …). 0114-KDIP2-1.4010.682.2025.2.PKEs ist daher klar, dass die Position der Steuerbehörden weiterhin uneindeutig bleibt.
Jeder Fall erfordert eine individuelle Beurteilung.
Die Berücksichtigung von Ausbaukosten kann eine erhebliche Herausforderung darstellen, insbesondere angesichts der zahlreichen Faktoren, die deren steuerliche Behandlung beeinflussen. Eine detaillierte Sachverhaltsermittlung ist daher unerlässlich. Nicht nur Art und Umfang der angefallenen Kosten sind von Bedeutung, sondern beispielsweise auch die Ausgestaltung des Mietvertrags und die Regelung der Kosten.
Eine zusätzliche Schwierigkeit stellen die bereits erwähnten uneinheitlichen Auslegungen der Steuerbehörden und deren Anwendungspraxis dar. Um das Steuerrisiko zu minimieren, empfiehlt es sich daher, einen Steuerberater hinzuzuziehen und in bestimmten Fällen eine individuelle Auslegung zu beantragen.
Transaktionskosten
Bei Immobilien müssen auch Transaktionskosten berücksichtigt werden, insbesondere die Zahlung der Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Zinsen. Die fraglichste Frage ist hierbei, ob diese Kosten im ursprünglichen Immobilienwert enthalten sind.
Anfangswert des Anlagevermögens
Der Anfangswert eines Anlagevermögens, der die Grundlage für die Abschreibung bildet, ist sein Kaufpreis und, im Falle der Eigenproduktion, die Produktionskosten.
Als Kaufpreis gilt der dem Verkäufer zustehende Betrag zuzüglich der bis zum Zeitpunkt der Übergabe des Anlagevermögens oder immateriellen Vermögenswerts zur Nutzung angefallenen Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf, insbesondere der Transportkosten oder z. B. der Montagekosten, Zinsen und Provisionen..
Die Produktionskosten entsprechen dem Wert der zur Herstellung verwendeten materiellen Vermögenswerte zum Anschaffungspreis: eingesetzte materielle Vermögenswerte und externe Dienstleistungen, Lohnkosten und damit verbundene Kosten sowie sonstige Kosten, die in den Wert der hergestellten Anlagegüter einbezogen werden können. Nicht enthalten sind allgemeine Verwaltungskosten, Vertriebskosten, sonstige Betriebskosten und Kosten für Finanztransaktionen, insbesondere Zinsen auf Darlehen und Provisionen, mit Ausnahme der bis zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme des Anlageguts aufgelaufenen Zinsen und Provisionen.
Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien
Gemäß der Auslegung vom 16. Oktober 2020, Referenznummer 0114-KDIP2-1.4010.348.2020.1.JF, ist es jedoch wichtig, dass diese Aufwendungen tatsächlich den Kauf einer bestimmten Immobilie bedingen und diese Kosten zu deren Erwerb führen:
- "Es ist zu beachten, dass sich die Definition des Begriffs „Kaufpreis“, der sich aus dem dem Verkäufer zustehenden Betrag und den mit dem Kauf verbundenen Kosten zusammensetzt, auf den abgeschlossenen Kaufvorgang bezieht und darauf hinweist, dass der Anwendungsbereich des analysierten Konzepts nur die Kosten umfasst, die zum Erwerb eines Sachvermögens oder eines immateriellen Vermögenswerts, im vorliegenden Fall einer Immobilie, geführt haben.
Zu diesen Kosten können beispielsweise Gebühren für die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen oder die Kosten für notarielle Dienstleistungen für den Abschluss des endgültigen Immobilienkaufvertrags gehören., die die Form einer notariellen Urkunde erfordern, um gültig zu sein – was die Steuerbehörden akzeptieren.
Zinsen und Provisionen für Darlehen oder Kredite, die zur Finanzierung des Kaufs oder Baus eines Vermögenswerts aufgenommen wurden Anlagevermögen wird bis zu seiner Abnahme zur Nutzung angesammelt. wirkt sich auch auf den Anfangswert des Anlagevermögens aus – wie in Artikel 16g Absatz 3 des Körperschaftsteuergesetzes ausdrücklich erwähnt. Sie werden den anfänglichen Wert der Immobilie erhöhen..
Zinsen und Provisionen für Darlehen oder Kredite nach Übernahme der Immobilie (Anlagevermögen) zur Nutzung Sie stellen zum Zeitpunkt der Zahlung eine Ausgabe dar und erhöhen nicht den ursprünglichen Wert der Immobilie.
In diesem Zusammenhang ist jedoch Artikel 15c des Körperschaftsteuergesetzes zu beachten, der die Kosten der Fremdfinanzierung begrenzt.
Vermittlungsgebühr
Ein ebenso häufiger Kostenfaktor in der Immobilienbranche sind die Honorare von Maklern, die mit der Mietersuche beauftragt sind. Diese Ausgaben sind ein entscheidender Bestandteil des Vermarktungsprozesses und haben – wie andere Anreize für Mieter – einen direkten Einfluss auf die Umsatzerlöse und den Immobilienwert.
Was ist eine Vermittlungsgebühr?
Um eine breitere Gruppe von Unternehmen zu erreichen, die an der Anmietung von Räumlichkeiten interessiert sind, können Unternehmen Kosten in Kauf nehmen für Agentenprovisionen (Vermittler) im Zusammenhang mit der Suche nach einem neuen Mieter für die Räumlichkeiten oder der Verlängerung des Mietvertrags durch einen bestehenden Mieter.
Kosten, die für solche Dienstleistungen anfallen können Kosten der Einkommenserzielung darstellen – Sie dienen dazu, Mieter anzulocken und somit Einnahmen zu generieren.
In der Regel umfassen diese Ausgaben indirekte Kosten Bei Geschäftstätigkeiten, wie unter anderem aus den Auslegungen 0114-KDIP2-1.4010.189.2023.1.MR1; 0114-KDIP2-2.4010.108.2021.1.RK; 0114-KDIP2-2.4010.27.2023.1.AP hervorgeht, kann es jedoch problematisch sein, den Zeitpunkt der Erfassung einer bestimmten Steuerbelastung zu bestimmen – es ist möglich, eine solche Belastung einmalig, aber auch über einen Zeitraum hinweg zu verrechnen.
Der Zeitpunkt der Erkenntnis der Steuerkosten in Form einer Agentenprovision.
Die Steuerbehörden vertreten im Allgemeinen die Auffassung, dass Aufwendungen im Zusammenhang mit Provisionen für Dienstleistungen eines Vermittlers, einschließlich aller Bemühungen zur Gewinnung und Bindung von finanziell sicheren Mietern für eigene Immobilien, einmalige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Kundengewinnung darstellen – und dass diese Kosten daher als indirekte Kosten zu behandeln sind, die einmalig zum Zeitpunkt ihres Entstehens abgerechnet werden.
Einige argumentieren jedoch, dass Vermittlungskosten zeitanteilig entsprechend dem Zeitraum, auf den sie sich beziehen, erfasst werden sollten. Wie aus dem noch nicht rechtskräftigen Urteil des Provinzverwaltungsgerichts hervorgeht, werden über Vermittler abgeschlossene Verträge für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr abgeschlossen – daher beziehen sich diese Aufwendungen auf einen Zeitraum, der über das Steuerjahr hinausgeht.
"Dank des aktiven Engagements der Auftragnehmer hat das Unternehmen eine Reihe von Mietverträgen für die Räumlichkeiten des Zentrums abgeschlossen, die dem Unternehmen Einnahmen generieren und auch zukünftig generieren werden. Jeder der abgeschlossenen Mietverträge hat eine Laufzeit von mehr als einem Jahr. Da diese Kosten im Allgemeinen mit den Geschäftsaktivitäten des Unternehmens zusammenhängen, stellen sie indirekte Kosten der Umsatzerzielung dar. Es ist nicht möglich, diese Kosten mit der Generierung konkreter Umsätze in Verbindung zu bringen. Da sich die Aufwendungen für Vermarktungsdienstleistungen auf einen Zeitraum beziehen, der über das Steuerjahr hinausgeht, lässt sich nicht feststellen, welcher Anteil davon auf ein bestimmtes Steuerjahr entfällt. Daher sollten sie als Kosten der Erzielung von Einnahmen im Verhältnis zur Länge des Zeitraums, auf den sie sich beziehen, anzusetzen sein.Urteil des Provinzverwaltungsgerichts vom 3. Dezember 2020, Aktenzeichen I SA/Sz 663/20 (nicht rechtskräftig)
Niemniej jednak Der Oberste Verwaltungsgerichtshof stimmte dem Urteil des Provinzverwaltungsgerichtshofs nicht zu (Ref. II FSK 283/21).Dies deutet unter anderem darauf hin, dass diese Kosten mit Dienstleistungen zur Mietergewinnung zusammenhängen und daher nicht die Mietverträge selbst oder deren Laufzeit betreffen. Nach Ansicht des Obersten Verwaltungsgerichts stellte die Vergütung für Vermarktungsdienstleistungen, einschließlich der sogenannten Erfolgsprovision, im vorliegenden Fall eine Vergütung für Tätigkeiten zur Mietersuche und zum Abschluss von Mietverträgen dar und nicht für die Nutzung der Immobilie während eines bestimmten Zeitraums. Folglich sind diese Aufwendungen als Gemeinkosten einzustufen. abgezogen am Tag ihrer Entstehung.
Summe
Die oben genannten Diskrepanzen zeigen, dass die steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Kauf und der Vermarktung von Immobilien schwierig und oft umstritten sein kann. Angesichts der häufig hohen Summen in diesem Marktsegment ist es ratsam, Maßnahmen zur Minimierung des Steuerrisikos zu ergreifen, beispielsweise durch die Einholung einer verbindlichen Auskunft.
Wenn Sie den Kauf von Gewerbeimmobilien planen oder diese bereits gewinnbringend nutzen, kontaktieren Sie uns bitte – wir kümmern uns gerne um die steuerlichen und rechtlichen Aspekte des gesamten Projekts.
