PIT-Befreiung nicht für Flipper

Am 25. Februar 2025 erließ das Oberste Verwaltungsgericht ein Urteil (Az. II FSK 823/22), das die Richtigkeit der Einkommensteuerabrechnungen vieler in der Flipping-Branche tätiger Personen in Frage stellt – insbesondere derjenigen, für die die Einkünfte aus dieser Quelle keine dauerhafte, primäre Einnahmequelle darstellten und diese in ihren Geschäftsabrechnungen nicht angaben.

In dem zitierten Urteil wurden die Einkommensteuerabrechnungen eines Steuerzahlers in Frage gestellt, der in den Jahren 2014 bis 2016 nacheinander vier Wohnungen gesucht, gekauft, Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt und mit Gewinn verkauft hatte, wobei die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis jeweils 4 PLN, 85 PLN, 000 PLN und 97 PLN betrug.

Nachfolgend besprechen wir die Einzelheiten dieses Falles und beantworten alle eventuell auftretenden Fragen.

1. Welche steuerlichen Konsequenzen ergeben sich für Personen, die ihr Gewerbe nicht angemeldet haben und deren Umsätze als gewerbliche Tätigkeiten gelten?

Das Urteil ist für Spekulanten wichtig, es muss jedoch unbedingt darauf hingewiesen werden, dass es sich um einen konkreten Fall handelte, in dem die Institution der sogenannten Wohnbeihilfe missbraucht wurde.

Bei der Abgabe ihrer Einkommensteuererklärung für diese Transaktionen gab die Steuerzahlerin an, dass sie den Erlös für ihre eigenen Wohnzwecke verwenden würde. Infolgedessen war der Erlös aus dem Verkauf (der ansonsten der Einkommensteuer unterliegen würde) von der Einkommensteuer befreit.

Mit anderen Worten: Der Sachverhalt, dass ein Steuerzahler, der Eigentümer einer Wohnung ist, mit der er seinen eigenen Wohnbedarf deckt, beschließt, in den Kauf einer Wohnimmobilie als Gewerbeobjekt zu investieren, mit der Absicht, diese zu renovieren und mit Gewinn weiterzuverkaufen, ist eine Sache, und der vom Obersten Verwaltungsgericht untersuchte Fall ist eine andere.

In einem solchen Fall wäre es unmöglich, von der Wohnbausteuerermäßigung zu profitieren – der Steuerpflichtige würde nicht erklären, dass er den Erlös aus dem Verkauf für eigene Wohnzwecke verwendet, was er im vorliegenden Fall aber tat. Bei „Standardinvestitionen“ wird sich der Streit darauf konzentrieren, ob der Verkauf:

• als sogenannter Privatverkauf außerhalb der Geschäftstätigkeit besteuert wird – ohne Einkommensteuer, wenn seit dem Ende des Kalenderjahres, in dem der Erwerb erfolgte, 5 Jahre vergangen sind, oder, wenn keine 5 Jahre vergangen sind, mit einem Einkommensteuersatz von 19 % auf die um die Ausgaben für den Kauf, Renovierungsarbeiten usw. verminderten Einkünfte besteuert wird?
• Die Steuer wird in die Geschäftstätigkeit einbezogen und vom Steuerpflichtigen nach den für die gewählte Besteuerungsart geltenden Regeln (Pauschalbetrag, Pauschalsatz, Staffelung) abgerechnet. Hat der Steuerpflichtige sein Unternehmen nicht angemeldet, wird die Steuer nach der Staffelung abgerechnet. Dabei gelten Sätze von 12 % auf Einkünfte bis 120 PLN, 000 % auf den darüber liegenden Betrag und zusätzlich 32 % Solidaritätsabgabe auf Einkünfte über 120 PLN. Zusätzlich sind 000 % Krankenversicherungsbeiträge auf die Einkünfte und in einigen Fällen Mehrwertsteuer zu entrichten. Auf etwaige Zahlungsrückstände werden Zinsen erhoben.

2. Kann der einmalige Verkauf einer renovierten Wohnung als gewerbliche Tätigkeit behandelt werden?

Meiner Meinung nach ist in einem solchen Fall die Position des „Privatverkaufs“ vertretbar. Die NSA hat dieses Problem angesprochen und festgestellt, dass die Anzahl der Transaktionen für die Abgrenzung zwischen „privaten“ und gewerblichen Verkäufen nicht entscheidend ist. Entscheidend ist vielmehr, ob die Aktivität:

• im eigenen Namen durchgeführt, unabhängig von seinem Ausgang,
• gewinnbringend,
• in einer Weise durchgeführt organisiert und kontinuierlich.

Die wichtigste Verteidigungsmaßnahme für Steuerzahler wird meines Erachtens das Argument der fehlenden „Kontinuität“ sein, das der Oberste Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil vom 10. Oktober 2024, Az. II FSK 74/22, wie folgt versteht:

„Diese Prämisse zielt darauf ab, den Begriff der wirtschaftlichen Tätigkeit zu beseitigen einmalige Projekte (oder sporadisch durchgeführt). Allerdings ist darunter nicht die Notwendigkeit zu verstehen, Tätigkeiten ohne Unterbrechung (z. B. das ganze Jahr, den ganzen Monat und erst recht nicht den ganzen Tag) durchzuführen. Die Absicht, bestimmte Aktivitäten zu wiederholen, ist wichtig um Einnahmen zu erzielen (z. B. Wiederholungskäufe und anschließende Verkäufe).“

In dem Fall, der zum kommentierten Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts führte, wurden eine Reihe von Umständen geprüft, bevor festgestellt wurde, dass die Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien aus einer Geschäftstätigkeit stammten.

Die Immobilie wurde drei bis sieben Monate nach dem Kauf verkauft. Die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis der vier Wohnungen betrug jeweils 3 bis 7 PLN. Die Steuerzahlerin finanzierte die Transaktionen mit einem Kredit (sie hatte außerdem zwei langfristige Kredite). Die Steuerzahlerin erklärte, dass sie die Wohnungen für ihren Eigenbedarf gekauft und dann aufgrund veränderter Umstände verkauft habe, beispielsweise aufgrund fehlender Mietwilliger (bis ihr Sohn volljährig wurde, der laut der Steuerzahlerin dort wohnen sollte) oder aufgrund ihrer Scheidung.

Meiner Ansicht nach wurde in diesem Fall – basierend auf öffentlich zugänglichen Materialien – eine gründliche Beweisaufnahme durchgeführt, in deren Ergebnis zutreffend der Schluss gezogen wurde, dass die Steuerzahlerin im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit Immobilien verkaufte.

3. Welche Maßnahmen können ergriffen werden, um zu vermeiden, dass der Verkauf als Geschäftstätigkeit eingestuft wird?

Aufgrund der unklaren Kriterien für die Geschäftstätigkeit im Einkommensteuergesetz muss jeder Fall individuell beurteilt werden. Das Oberste Verwaltungsgericht (NSA) wies darauf hin, dass die Anzahl der Transaktionen kein entscheidendes Kriterium ist. Das Risiko, einen „Privatverkauf“ anzufechten, kann bereits bei zwei Transaktionen begründet werden.

Es ist schwierig, Kriterien zu nennen, die dieses Risiko eindeutig minimieren würden, aber meiner Meinung nach können die folgenden Argumente hilfreich sein:

• der Steuerpflichtige seinen Lebensunterhalt überwiegend aus einer anderen Tätigkeit bezieht und die Einkünfte aus einer solchen Investition ein Nebeneinkommen darstellen,
• Investitionen sind kein dauerhafter Bestandteil der Tätigkeit des Steuerpflichtigen,
• Die Art und Weise der Anlage weicht von den für Profis angemessenen Standards ab
  (z. B. fehlende gleichzeitige Beteiligung mehrerer Sanierungsteams an der Sanierung, fehlende dauerhafte Geschäftsbeziehungen zu Auftragnehmern von Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten, fehlende Kreditlinie).

4. Kann das Urteil auch zu Nachprüfungen bei Transaktionen führen, die mehrere Jahre zurückliegen?

Dies ist durchaus möglich. Wir haben eine mehrjährige Verjährungsfrist, die fünf Jahre nach Ablauf des Kalenderjahres beträgt, in dem die Steuerzahlungsfrist abgelaufen ist. Daher sind die Einkommensteuer 5 (die Ende April 2018 fällig war) und die Vorjahre aus Sicht einer möglichen Betriebsprüfung „sicher“.

5. Welche langfristigen Folgen könnte dieses Urteil für den Immobilienmarkt und die Investoren haben?

Ich bin überzeugt, dass das Urteil zu einer stärkeren Professionalisierung des Marktes führen wird. Das bedeutet, dass Einkünfte aus Immobilienverkäufen häufiger als gewerbliche Einkünfte erfasst werden und somit das Interesse der Anleger an der Erfassung von Einkünften aus „privaten Verkäufen“ sinken wird. Dies könnte den Wettbewerb unter den Investoren ausgleichen und möglicherweise die Preise erhöhen, da einige Anleger gezwungen sein werden, neue, zusätzliche Steuerkosten in ihre wirtschaftlichen Berechnungen einzubeziehen.

Autor: Dominik Szlęzak, Steuerberater bei BTTP