El sector inmobiliario suele ofrecer diversos incentivos a los inquilinos, cuyos costes corren a cargo de los propietarios. Esto permite a los propietarios aumentar el atractivo de sus ofertas y atraer inquilinos estables a largo plazo. Dichos incentivos a menudo les permiten cumplir con los estándares del mercado.
Al mismo tiempo, estos mecanismos pueden tener importantes consecuencias fiscales. Como suele ocurrir, la normativa y la interpretación de las liquidaciones tributarias para inversiones inmobiliarias pueden ser ambiguas y complejas.
Costes de acondicionamiento, es decir, preparar la propiedad para el alquiler.
Uno de los principales gastos en los que puede incurrir un propietario son los denominados costes de acondicionamiento del local. Por lo general, se trata de obras de renovación y acondicionamiento, que consisten en que el propietario adapte el espacio alquilado a las necesidades de un inquilino específico, de acuerdo con sus expectativas.
El alcance de los trabajos de acondicionamiento puede ser muy amplio, desde actividades básicas como reemplazar el yeso o pintar las paredes, hasta trabajos más complejos como cambiar la distribución de las habitaciones o instalar sistemas.
Por lo tanto, puede haber dificultades para liquidar dicho gasto, ya sea un costo deducible de impuestos que deba liquidarse mediante amortizaciones (como un activo fijo separado o como una mejora a la propiedad), o un costo único (liquidado de forma puntual o a lo largo del tiempo, de acuerdo con la duración del contrato de arrendamiento celebrado con el inquilino).
¿Cuándo se debe reconocer el costo del acondicionamiento del espacio?
En primer lugar, es importante determinar si el gasto se traduce en una mejora del activo fijo del edificio; el objetivo principal es aumentar su valor. Por otro lado, muchos proyectos consisten únicamente en adaptar la propiedad a las necesidades de un inquilino específico. Reemplazar la moqueta difícilmente se considera una mejora del activo físico del edificio, pero actualizar la infraestructura de internet a fibra óptica puede afectar la valoración de la oficina. Este razonamiento también es aceptado por las autoridades fiscales.
Gastos incurridos para mejoras
Por regla general Las mejoras que están permanentemente incorporadas a la propiedad se contabilizan mediante amortizaciones por depreciación.Esto se indicó, por ejemplo, en la interpretación del 3 de enero de 2023, n.º 0114-KDIP2-1.4010.198.2022.2.MR1, donde se afirmó en el contexto, entre otros, del valor de los fondos devueltos al inquilino como acondicionamiento del local, en la parte relativa a los gastos permanentemente relacionados con el edificio (que constituyen una mejora del edificio, que por ley pertenecen al edificio).
Estas mejoras permanentes incluyen la sustitución de ventanas, la modernización del sistema eléctrico y la reconstrucción de un piso para aumentar su utilidad.
Gastos que no aumentan el valor de la propiedad.
Sin embargo, el caso de los costos incurridos por adaptaciones que no constituyen mejoras resulta decididamente más interesante. Cabe señalar que, en la práctica, se suele considerar que las obras de acondicionamiento, que adaptan el local a las necesidades de un inquilino específico, no se traducen en un aumento del valor del inmueble, ya que son para uso exclusivo de un solo inquilino. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendador deberá readaptar el local a las necesidades del nuevo inquilino, lo que implica la liquidación de las obras existentes. Por lo tanto, es difícil concluir que dichos costos incrementen el valor del inmueble y, en consecuencia, los arrendadores los clasifican como gastos que no aumentan su valor.
Y entonces, Hasta hace poco, dichos costos se reconocían de manera bastante uniforme como costos indirectos., liquidados de forma puntual en el momento en que se incurren. La opinión generalizada era que dichos gastos estaban relacionados con el momento de la celebración del contrato de arrendamiento —como un hecho único— y no con la duración del mismo.
Sin embargo, en septiembre de 2024, el Tribunal Supremo Administrativo en su sentencia (ref. no. II FSK 1486/21Indicó que los costos de las adecuaciones secundarias (no incluidas en la venta) pueden, sin embargo, liquidarse a lo largo del tiempo, proporcionalmente a la duración del contrato de arrendamiento. Señaló que, en el caso de ciertas obras, estas no pueden considerarse una condición para la celebración de un contrato de arrendamiento, sino más bien un elemento de su ejecución.
Posteriormente, el Director de la Información Tributaria Nacional también emitió varias interpretaciones que indicaban que los gastos incurridos para la realización de obras de acondicionamiento debían reconocerse en proporción a la duración del contrato de arrendamiento (por ejemplo, la interpretación del 2 de abril de 2025, número de referencia 0114-KDIP2-1.4010.61.2025.2.DK).
Sorprendentemente, se siguen emitiendo interpretaciones en paralelo, según las cuales las autoridades aún permiten la posibilidad de incluir gastos en los costos de forma puntual (por ejemplo, interpretación del 9 de febrero de 2026, número de referencia 0114-KDIP2-1.4010.682.2025.2.PKPor lo tanto, queda claro que la postura de las autoridades fiscales sigue siendo ambigua.
Cada caso requiere una evaluación individual.
Contabilizar los costes de acondicionamiento de locales comerciales puede ser un reto importante, sobre todo teniendo en cuenta las numerosas variables que influyen en su tratamiento fiscal. Es fundamental determinar con precisión los datos. No solo es importante el tipo y la naturaleza de los gastos incurridos, sino también, por ejemplo, la estructura del contrato con el arrendatario y la forma en que se regulan dichos gastos.
Una dificultad adicional reside en las ya mencionadas interpretaciones inestables de las autoridades fiscales y en la aplicación práctica de la normativa. Por consiguiente, para reducir el riesgo fiscal, puede ser recomendable contar con el apoyo de un asesor fiscal y, en casos específicos, solicitar también una interpretación personalizada.
Costos de transacción
En el caso de bienes inmuebles, también deben tenerse en cuenta los gastos de transacción, en particular el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (PCC), los honorarios notariales y los intereses. En este caso, la cuestión más controvertida es si alguno de estos gastos está incluido en el valor inicial del inmueble.
Valor inicial del activo fijo
El valor inicial de un activo fijo, que constituye la base para la depreciación, es su precio de compra y, en el caso de la producción interna, el coste de producción.
El precio de compra se considera el importe adeudado al vendedor, incrementado por los costes relacionados con la compra devengados hasta la fecha de transferencia del activo fijo o intangible para su uso, en particular por los costes de transporte o, por ejemplo, montaje, intereses, comisiones..
El costo de producción se considera el valor, al precio de compra, de los activos tangibles utilizados para producirlos: activos tangibles y servicios externos empleados, costos laborales y conexos, y otros costos que puedan incluirse en el valor de los activos fijos producidos. El costo de producción no incluye los gastos generales de administración, los gastos de venta, otros gastos operativos ni los costos de transacciones financieras, en particular los intereses sobre préstamos (créditos) y las comisiones, excluyendo los intereses y comisiones devengados hasta la fecha de puesta en uso del activo fijo.
Costos asociados a la compra de bienes inmuebles
De acuerdo con la interpretación del 16 de octubre de 2020, número de referencia 0114-KDIP2-1.4010.348.2020.1.JF, es importante, sin embargo, que estos gastos condicionen efectivamente la compra de una propiedad determinada y que estos costos resulten en su adquisición:
- "Cabe señalar que la definición de "precio de compra", que consiste en el monto adeudado al vendedor y los costos relacionados con la compra, se refiere al acto consumado e indica que el alcance del concepto analizado incluye solo aquellos costos cuya incurrencia resultó en la adquisición de un activo fijo o un activo intangible, y en el caso analizado, bienes inmuebles.
Dichos costes pueden incluir las tasas derivadas del impuesto sobre las transacciones de derecho civil o los costes de los servicios notariales para la formalización del contrato definitivo de compraventa de bienes inmuebles., que requieren la forma de una escritura notarial para ser válida, algo con lo que las autoridades fiscales están de acuerdo.
Intereses y comisiones sobre préstamos o créditos obtenidos para financiar la compra o construcción de un activo. activos fijos acumulados hasta que se aceptan para su uso también afectan al valor inicial del activo fijo, como se menciona expresamente en el artículo 16g, párrafo 3 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Aumentarán el valor inicial de la propiedad..
Intereses y comisiones sobre préstamos o créditos cobrados después de aceptar el inmueble (activo fijo) para su uso. Serán un gasto al momento del pago, no aumentarán el valor inicial de la propiedad.
En este sentido, sin embargo, es necesario recordar el artículo 15c de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, que limita los costes de la financiación mediante deuda.
Tarifa de alquiler
Un gasto igualmente común en el sector inmobiliario es la remuneración de los agentes encargados de encontrar inquilinos. Estos gastos son un elemento crucial del proceso de comercialización y, al igual que otros incentivos para los inquilinos, tienen un impacto directo en los niveles de ingresos y el valor de las propiedades.
¿Qué es una comisión de alquiler?
Para llegar a un grupo más amplio de entidades interesadas en alquilar espacio, las entidades pueden incurrir en gastos para comisiones de agentes (intermediarios) relacionados con la búsqueda de un nuevo inquilino para el espacio o la extensión del contrato de arrendamiento por parte de un inquilino existente.
Costes incurridos por dichos servicios puede constituir un costo de obtención de ingresos – se utilizan para atraer inquilinos y así generar ingresos.
Por regla general, estos gastos constituyen costos indirectos en actividades comerciales, como lo indican, entre otras, las interpretaciones: 0114-KDIP2-1.4010.189.2023.1.MR1; 0114-KDIP2-2.4010.108.2021.1.RK; 0114-KDIP2-2.4010.27.2023.1.AP, sin embargo, puede ser problemático determinar el momento del reconocimiento de un determinado costo tributario: es posible liquidar dicho costo de forma única, pero también a lo largo del tiempo.
El momento del reconocimiento del costo tributario en forma de comisión del agente.
Las autoridades fiscales generalmente aceptan la opinión de que los gastos relacionados con las comisiones por los servicios prestados por un intermediario, que incluyen todos los esfuerzos para retener y captar inquilinos financieramente solventes para las propiedades propias, son un gasto único relacionado con la captación de clientes y, por lo tanto, estos costos deben constituir un costo indirecto que se liquida de forma única en la fecha en que se incurre en ellos.
Sin embargo, algunos argumentan que los costos de intermediación deben reconocerse a lo largo del tiempo, proporcionalmente al período al que se refieren. Como se indica en la sentencia no definitiva del Tribunal Administrativo Provincial, los contratos celebrados a través de intermediarios tienen una duración superior a un año; por lo tanto, estos gastos corresponden a un período que excede el año fiscal.
"Como resultado de la gestión activa de los contratistas, la empresa ha formalizado varios contratos de arrendamiento para los espacios del Centro, que generan y seguirán generando ingresos para la empresa. Cada uno de los contratos de arrendamiento suscritos tiene una duración superior a un año. Estos costos, al estar generalmente relacionados con las actividades comerciales de la Compañía, constituyen costos indirectos de obtención de ingresos. Es imposible vincular estos costos a la generación de ingresos específicos. Por lo tanto, dado que los gastos por servicios de comercialización se refieren a un período que excede el año fiscal, no es posible determinar qué parte de ellos se refiere a un año fiscal determinado; por consiguiente, deben constituir costos de obtención de ingresos en proporción a la duración del período al que se refieren.Sentencia del Tribunal Administrativo Provincial de 3 de diciembre de 2020, número de referencia I SA/Sz 663/20 (no definitiva).
Sin embargo El Tribunal Administrativo Supremo no estuvo de acuerdo con el Tribunal Administrativo Provincial (ref. II FSK 283/21).) indicando, entre otras cosas, que estos costos están relacionados con servicios destinados a la captación de inquilinos y, por lo tanto, no se refieren a contratos de arrendamiento inmobiliario ni al período para el cual fueron celebrados. En opinión del Tribunal Supremo Administrativo, la remuneración por servicios de comercialización, incluida la denominada comisión por éxito, en el caso analizado constituía una remuneración por actividades destinadas a encontrar inquilinos y celebrar contratos de arrendamiento, y no por el uso del inmueble durante un período determinado. En consecuencia, estos gastos deben clasificarse como costos indirectos, deducidos en la fecha en que se incurren.
Podsumowanie
Las discrepancias mencionadas demuestran que la deducción de gastos relacionados con la compra y comercialización de bienes inmuebles puede ser compleja y, a menudo, controvertida. Dado el elevado volumen de operaciones que suelen realizarse en este mercado, sin duda conviene tomar medidas para minimizar el riesgo fiscal, como solicitar una resolución tributaria.
Si está pensando en comprar un inmueble comercial o ya lo está utilizando con fines lucrativos, póngase en contacto con nosotros; estaremos encantados de gestionar los aspectos fiscales y legales de todo el proyecto.
