El 25 de febrero de 2025, el Tribunal Administrativo Supremo emitió una sentencia (ref. II FSK 823/22) que pone en duda la corrección de las liquidaciones del IRPF de muchas personas que operan en la industria de la inversión inmobiliaria, en particular aquellos para quienes los ingresos de esta fuente no eran una fuente principal y permanente de ingresos y no los declararon en sus liquidaciones comerciales.
La sentencia citada cuestiona las liquidaciones del IRPF de un contribuyente que, en los años 2014-2016, buscó, compró, realizó obras de renovación y modernización y vendió con beneficio sucesivamente 4 apartamentos, siendo la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de cada uno de ellos de 85.000 PLN, 97.000 PLN, 102.000 PLN y 88.000 PLN, respectivamente.
A continuación analizamos los detalles de este caso y respondemos cualquier pregunta que pueda surgir.
- ¿Cuáles son las consecuencias fiscales para las personas que no han registrado su negocio y cuyas ventas se consideran actividades empresariales?
La sentencia es importante para los inversores inmobiliarios, pero hay que destacar categóricamente que se trata de una situación concreta en la que se abusó de la institución del llamado subsidio de vivienda.
Al liquidar su declaración del impuesto sobre la renta personal (IRPF) correspondiente a estas transacciones, la contribuyente declaró que destinaba el producto a su propia vivienda. Por consiguiente, el producto de la venta (que de otro modo estaría sujeto al IRPF) quedó exento del IRPF.
En otras palabras, una cosa es la situación fáctica en la que un contribuyente propietario de un apartamento en el que satisface sus propias necesidades de vivienda y decide invertir en la compra de un inmueble residencial como bien comercial, con la intención de reformarlo y revenderlo obteniendo beneficios, y otra muy distinta el caso investigado por el Tribunal Supremo Administrativo.
En tal caso, sería imposible beneficiarse de la desgravación fiscal por vivienda, ya que el contribuyente no declararía que utilizó el producto de la venta para sus propios fines de vivienda, que es precisamente lo que hizo en el caso en cuestión. En el caso de las inversiones "estándar", la controversia se centrará en si la venta:
- se grava como una venta privada, fuera del ámbito de la actividad empresarial – sin IRPF si han transcurrido 5 años desde el final del año natural en el que se adquirió o, si no han transcurrido 5 años, se grava al tipo del 19% IRPF sobre la renta reducida por los gastos de compra, obras de renovación, etc.?;
- Se incluye en la actividad empresarial y el contribuyente la liquida según las normas aplicables a la forma de tributación elegida (suma global, tipo fijo, escala). Si el contribuyente no ha registrado su empresa, la liquida según la escala impositiva, aplicando tipos del 12 % sobre los ingresos hasta 120 000 PLN, del 32 % sobre el excedente por encima de 120 000 PLN y un impuesto de solidaridad adicional del 4 % sobre los ingresos superiores a 1 000 000 PLN. Además, deberá abonar el 9 % de las cotizaciones al seguro médico sobre los ingresos y, en algunos casos, el IVA. Cualquier atraso generará intereses.
- ¿Puede considerarse una actividad empresarial la venta puntual de un piso reformado?
En mi opinión, en tal caso, se puede defender la postura de "venta privada". La NSA planteó esta cuestión, concluyendo que el número de transacciones no es crucial para distinguir entre ventas "privadas" y ventas comerciales. Lo crucial es determinar si la actividad es:
- realizado en nombre propio, independientemente de su resultado,
- retribuido,
- realizado de una manera organizado y continuo.
En mi opinión, la medida defensiva clave para los contribuyentes será el argumento de la falta de "continuidad", que el Tribunal Supremo Administrativo en su sentencia de 10 de octubre de 2024, referencia II FSK 74/22 entiende como sigue:
"Esta premisa pretende eliminar el concepto de actividad económica proyectos puntuales (o realizados esporádicamente). Sin embargo, no debe entenderse como la necesidad de realizar actividades sin interrupción (por ejemplo, durante todo el año, todo el mes y, menos aún, todo el día). La intención de repetir ciertas actividades es importante para generar ingresos (por ejemplo, compras repetidas y luego ventas posteriores)”.
En el caso que dio lugar a la sentencia comentada del Tribunal Supremo Administrativo, se examinaron una serie de circunstancias antes de concluir que las ganancias por la venta de bienes inmuebles se obtuvieron de una actividad empresarial.
La propiedad se vendió entre tres y siete meses después de la compra. La diferencia entre el precio de compra y el de venta de cada uno de los cuatro apartamentos osciló entre 85.000 y 102.000 PLN. La contribuyente financió las transacciones con un préstamo (también tenía dos préstamos a largo plazo). Explicó que compró los apartamentos para sus propias necesidades y que luego los vendió debido a cambios en las circunstancias, como la falta de inquilinos dispuestos (hasta que su hijo cumplió la mayoría de edad, quien, según la contribuyente, iba a vivir allí) o su divorcio.
En mi opinión, basada en materiales públicamente disponibles, en este caso se llevó a cabo una audiencia probatoria exhaustiva, como resultado de la cual se concluyó correctamente que el contribuyente estaba vendiendo bienes inmuebles en el curso de sus actividades comerciales.
- ¿Qué acciones se pueden tomar para evitar que la venta sea calificada como actividad empresarial?
Cada caso debe evaluarse individualmente debido a la vaguedad de los criterios para la actividad empresarial en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El Tribunal Supremo Administrativo (TSA) indicó que el número de transacciones no es un criterio decisivo. El riesgo de impugnar una "venta privada" puede identificarse razonablemente incluso con dos transacciones.
Es difícil indicar criterios que minimicen claramente este riesgo, pero en mi opinión los siguientes argumentos pueden ser útiles:
- el contribuyente se sustenta principalmente con otra actividad y los ingresos procedentes de dicha inversión constituyen un ingreso secundario,
- las inversiones no son un elemento permanente de la actividad del contribuyente,
- La forma en que se realiza la inversión difiere de los estándares apropiados para los profesionales
(por ejemplo, falta de participación de varios equipos de renovación al mismo tiempo en la renovación, falta de relaciones comerciales permanentes con contratistas de obras de renovación y modernización, falta de una línea de crédito).
- ¿Puede la sentencia dar lugar también a inspecciones en el caso de operaciones realizadas hace varios años?
Esto es perfectamente posible. Tenemos un plazo de prescripción de varios años, calculado a partir de cinco años desde el final del año natural en que venció el plazo de pago del impuesto. Por lo tanto, el Impuesto sobre la Renta de 2018 (cuyo vencimiento era a finales de abril de 2019) y los años anteriores están "a salvo" ante una posible auditoría.
- ¿Cuáles podrían ser las consecuencias a largo plazo de esta sentencia para el mercado inmobiliario y los inversores?
Creo que la sentencia conducirá a una mayor profesionalización del mercado, lo que implica una contabilización más frecuente de los ingresos por ventas de bienes inmuebles como fuente de actividad empresarial y, por lo tanto, un menor interés de los inversores en contabilizar los ingresos por "ventas privadas". En consecuencia, esto podría equilibrar la competencia entre los inversores y quizás incrementar los precios, ya que algunos inversores se verán obligados a considerar nuevos costes fiscales adicionales en sus cálculos económicos.
Autor: Dominik Szlęzak, asesor fiscal de BTTP
