Le secteur immobilier propose souvent divers avantages aux locataires, dont les coûts sont à la charge des propriétaires. Cela permet à ces derniers de rendre leurs offres plus attractives et d'attirer des locataires stables et fidèles. Ces avantages leur permettent généralement de se conformer aux normes du marché.
Parallèlement, ces mécanismes peuvent avoir des conséquences fiscales importantes. Comme c'est souvent le cas, la réglementation et les pratiques d'interprétation relatives au traitement fiscal des investissements immobiliers peuvent être ambiguës et complexes.
Frais d'aménagement, c'est-à-dire la préparation du bien pour la location
L'un des principaux postes de dépenses qu'un propriétaire peut encourir concerne les frais d'aménagement. En règle générale, il s'agit de travaux de rénovation et de finition, consistant pour le propriétaire à adapter l'espace loué aux besoins d'un locataire spécifique, conformément à ses attentes.
L'étendue des travaux d'aménagement peut être très vaste – allant d'activités de base comme le remplacement du plâtre ou la peinture des murs – à des travaux plus importants comme la modification de l'agencement des pièces ou l'installation de systèmes.
Il peut donc s'avérer difficile de régler une telle dépense – qu'il s'agisse d'un coût déductible d'impôt qui devrait être réglé par le biais d'amortissements (en tant qu'actif immobilisé distinct ou en tant qu'amélioration du bien), ou d'un coût ponctuel (réglé en une seule fois ou au fil du temps – conformément à la durée du contrat de location conclu avec le locataire).
À quel moment faut-il comptabiliser les coûts d'aménagement ?
Il est primordial, en premier lieu, de déterminer si la dépense se traduit par une amélioration du patrimoine immobilier – l'objectif principal étant d'en accroître la valeur. Par ailleurs, de nombreux projets consistent uniquement à adapter le bien aux besoins d'un locataire spécifique. Remplacer la moquette est rarement considéré comme une amélioration du patrimoine matériel du bâtiment, alors que la modernisation de l'infrastructure internet par la fibre optique peut avoir un impact sur la valeur des bureaux. Ce raisonnement est également accepté par l'administration fiscale.
Dépenses engagées pour l'amélioration
En règle générale Les améliorations qui sont fixées de manière permanente à la propriété sont comptabilisées par le biais d'amortissements.Cela a été indiqué, par exemple, dans l’interprétation du 3 janvier 2023, n° 0114-KDIP2-1.4010.198.2022.2.MR1, où il a été précisé dans le contexte, entre autres, de la valeur des fonds restitués au locataire à titre d’aménagement des locaux, dans la partie concernant les dépenses liées de manière permanente au bâtiment (constituant une amélioration du bâtiment, qui appartient de droit au bâtiment).
Ces améliorations permanentes comprennent le remplacement des fenêtres, la modernisation du système électrique et la reconstruction d'un étage afin d'en accroître l'utilisation.
Les dépenses qui n'augmentent pas la valeur du bien.
Toutefois, le cas des coûts engagés pour des aménagements qui ne constituent pas des améliorations est nettement plus intéressant. Il convient de noter qu'en pratique, on constate souvent que les travaux d'aménagement, qui adaptent les locaux aux besoins d'un locataire spécifique, ne contribuent pas à la valeur de l'actif immobilisé, puisqu'ils sont destinés à l'usage exclusif de ce locataire. À l'expiration du bail, le bailleur sera tenu de réaménager les locaux pour répondre aux exigences du nouveau locataire, ce qui implique la remise en état des travaux existants. Dès lors, il est difficile de conclure que de tels coûts augmentent la valeur du bien, et c'est pourquoi ces dépenses sont classées par les bailleurs comme des dépenses n'augmentant pas la valeur du bien.
Et ainsi, Jusqu'à récemment, ces coûts étaient généralement considérés comme des coûts indirects.Ces frais étaient réglés en une seule fois au moment où ils étaient engagés. Il était admis que ces dépenses étaient liées à la conclusion du contrat de location – en tant qu’événement ponctuel – et non à la durée de ce contrat.
Néanmoins, en septembre 2024, la Cour administrative suprême, dans son jugement (réf. n° II FSK 1486/21Il a été indiqué que les coûts des aménagements secondaires (non inclus dans la vente) peuvent toutefois être étalés dans le temps, proportionnellement à la durée du bail. Il a précisé que, dans certains cas, ces travaux ne constituent pas une condition de conclusion du bail, mais plutôt un élément de son exécution.
Après cette date, le directeur de l'Information fiscale nationale a également publié plusieurs interprétations indiquant que les dépenses engagées pour la mise en œuvre des travaux d'aménagement doivent être comptabilisées proportionnellement à la durée du contrat de location (par exemple, l'interprétation du 2 avril 2025, numéro de référence 0114-KDIP2-1.4010.61.2025.2.DK).
Étonnamment, des interprétations continuent d'être publiées en parallèle, selon lesquelles les autorités autorisent toujours la possibilité d'inclure des dépenses dans les coûts de manière ponctuelle (par exemple, l'interprétation du 9 février 2026, numéro de référence 0114-KDIP2-1.4010.682.2025.2.PKIl est donc clair que la position des autorités fiscales reste ambiguë.
Chaque cas nécessite une évaluation individuelle.
La comptabilisation des coûts d'aménagement peut s'avérer complexe, notamment en raison des nombreuses variables qui influent sur leur traitement fiscal. Une analyse factuelle détaillée est essentielle. Outre le type et la nature des dépenses engagées, il convient également d'examiner, par exemple, la structure du contrat avec le locataire et les modalités de réglementation de ces dépenses.
Une autre difficulté réside dans l'interprétation parfois incertaine des autorités fiscales et dans l'application variable de la réglementation. Par conséquent, afin de limiter les risques fiscaux, il peut être judicieux de solliciter l'assistance d'un conseiller fiscal et, dans certains cas, de demander une interprétation personnalisée.
Coûts de transaction
En matière immobilière, il convient également de prendre en compte les frais de transaction, notamment le paiement de la taxe sur les transactions immobilières (TTI), les frais de notaire et les intérêts. La question la plus délicate est alors de savoir si ces frais sont inclus dans la valeur initiale du bien.
Valeur initiale de l'actif immobilisé
La valeur initiale d'un actif immobilisé, qui constitue la base de son amortissement, correspond à son prix d'achat et, dans le cas d'une production interne, à son coût de production.
Le prix d'achat est réputé être le montant dû au vendeur, majoré des coûts liés à l'acquisition, courus jusqu'à la date de mise en service de l'actif immobilisé ou incorporel, notamment les frais de transport ou, par exemple, de montage, les intérêts et les commissions..
Le coût de production correspond à la valeur, au prix d'achat, des actifs corporels utilisés pour la production : actifs corporels et services externes utilisés, coûts de main-d'œuvre et coûts connexes, et autres coûts pouvant être intégrés à la valeur des immobilisations produites. Le coût de production n'inclut pas les frais généraux d'administration, les frais de vente, les autres charges d'exploitation et les coûts de transactions financières, notamment les intérêts sur emprunts (crédits) et les commissions, à l'exclusion des intérêts et commissions courus jusqu'à la date de mise en service de l'immobilisation.
Coûts liés à l'achat d'un bien immobilier
Conformément à l’interprétation du 16 octobre 2020, référence numéro 0114-KDIP2-1.4010.348.2020.1.JF, il est important, cependant, que ces dépenses conditionnent effectivement l’achat d’un bien donné et que ces coûts entraînent son acquisition :
- "Il convient de noter que la définition du « prix d'achat », qui comprend le montant dû au vendeur et les coûts liés à l'achat, se réfère à l'acte accompli et indique que le champ d'application du concept analysé ne comprend que les coûts dont l'engagement a permis l'acquisition d'un actif immobilisé ou incorporel, et dans le cas analysé - d'un bien immobilier.
Ces coûts peuvent inclure les frais liés à la taxe sur les transactions de droit civil ou les frais de services notariés pour la conclusion de l'acte d'achat immobilier définitif., qui exigent que la forme d'un acte notarié soit valide – ce que les autorités fiscales acceptent.
Intérêts et commissions sur les prêts ou crédits contractés pour financer l'achat ou la construction d'un actif Les immobilisations sont comptabilisées jusqu'à leur mise en service. affectent également la valeur initiale de l'actif immobilisé – comme expressément mentionné à l'article 16g, paragraphe 3 de la loi sur l'impôt sur les sociétés. Elles augmenteront la valeur initiale du bien..
Intérêts et commissions sur les prêts ou crédits facturés après avoir accepté le bien immobilier (actif immobilisé) pour utilisation Ces frais seront à déduire au moment du paiement, mais n'augmenteront pas la valeur initiale du bien.
À cet égard, il convient toutefois de rappeler l’article 15c de la loi sur l’impôt sur les sociétés, qui limite les coûts du financement par emprunt.
Frais de location
Dans le secteur immobilier, la rémunération des agents chargés de trouver des locataires représente une dépense tout aussi courante. Ces frais constituent un élément crucial du processus de commercialisation et, à l'instar des autres incitations offertes aux locataires, ils ont un impact direct sur les revenus locatifs et la valeur des biens.
Qu'est-ce qu'un forfait de location ?
Afin de toucher un plus grand nombre d'entités intéressées par la location d'espaces, ces entités peuvent engager des dépenses pour commissions d'agent (intermédiaires) liés à la recherche d'un nouveau locataire pour l'espace ou à la prolongation du bail par un locataire existant.
Les coûts engendrés par ces services peut constituer un coût lié à l'obtention de revenus – elles servent à attirer des locataires et donc à générer des revenus
En règle générale, ces dépenses constituent coûts indirects Dans les activités commerciales, comme l'indiquent notamment les interprétations : 0114-KDIP2-1.4010.189.2023.1.MR1 ; 0114-KDIP2-2.4010.108.2021.1.RK ; 0114-KDIP2-2.4010.27.2023.1.AP, il peut toutefois être problématique de déterminer le moment de la comptabilisation d'une charge fiscale donnée ; il est possible de régler une telle charge en une seule fois, mais aussi sur une période donnée.
Le moment de la prise en compte du coût fiscal sous forme de commission d'agent
Les autorités fiscales acceptent généralement le point de vue selon lequel les dépenses liées aux commissions pour les services fournis par un intermédiaire, qui comprennent tous les efforts déployés pour conserver et acquérir des locataires financièrement stables pour les biens détenus, constituent une dépense ponctuelle liée à l'acquisition de clients – et par conséquent, ces coûts doivent constituer un coût indirect réglé en une seule fois à la date où ils sont engagés.
Cependant, certains estiment que les frais d'intermédiation devraient être comptabilisés au fil du temps, proportionnellement à la période à laquelle ils se rapportent. Comme l'indique le jugement non définitif du Tribunal administratif provincial, les contrats conclus par l'intermédiaire d'intermédiaires ont une durée supérieure à un an ; par conséquent, ces dépenses se rapportent à une période excédant l'année d'imposition.
"Grâce aux actions concrètes des entrepreneurs, la Société a conclu plusieurs contrats de location pour les espaces du Centre, qui génèrent et généreront des revenus pour la Société. Chacun des contrats de location conclus l'est pour une période supérieure à un an. Ces coûts, étant généralement liés aux activités de l'entreprise, constituent des coûts indirects de réalisation des revenus. Il est impossible de les rattacher à la génération de revenus spécifiques. Par conséquent, étant donné que les dépenses liées aux services de commercialisation se rapportent à une période excédant l'exercice fiscal, il est impossible de déterminer quelle part de ces dépenses se rapporte à un exercice fiscal donné. Elles doivent donc être considérées comme des coûts d'obtention de revenus proportionnels à la durée de la période à laquelle elles se rapportent.« Jugement du Tribunal administratif provincial du 3 décembre 2020, numéro de référence I SA/Sz 663/20 (non définitif) »
Niemniej jednak La Cour administrative suprême n'a pas été d'accord avec la Cour administrative provinciale (réf. II FSK 283/21).) indiquant notamment que ces coûts sont liés à des services de recherche de locataires et ne concernent donc pas les contrats de location immobilière ni leur durée. De l'avis de la Cour administrative suprême, la rémunération des services de commercialisation, y compris la commission de succès, constituait, dans le cas analysé, une rémunération pour des activités de recherche de locataires et de conclusion de contrats de location, et non pour l'utilisation du bien immobilier pendant une période déterminée. En conséquence, ces dépenses doivent être classées comme charges indirectes. déduites à la date où elles sont engagées.
Conclusion
Les divergences mentionnées ci-dessus démontrent que la déduction des dépenses liées à l'acquisition et à la commercialisation de biens immobiliers peut s'avérer complexe et souvent sujette à controverse. Compte tenu des sommes importantes généralement en jeu sur ce marché, il est essentiel de prendre des mesures pour minimiser les risques fiscaux, par exemple en sollicitant un avis d'imposition.
Si vous envisagez d'acquérir un bien immobilier commercial ou si vous l'exploitez déjà à des fins lucratives, n'hésitez pas à nous contacter – nous serons ravis de prendre en charge les aspects fiscaux et juridiques de l'ensemble du projet.
