Le 25 février 2025, la Cour administrative suprême a rendu un arrêt (réf. II FSK 823/22) qui remet en question l'exactitude des décomptes PIT de nombreuses personnes opérant dans le secteur du flipping - en particulier celles pour lesquelles les revenus provenant de cette source ne constituaient pas une source de revenus permanente et principale et ne les ont pas déclarés dans leurs décomptes commerciaux.
L'arrêt cité remet en cause les décomptes d'impôt sur le revenu des personnes physiques d'un contribuable qui, au cours des années 2014-2016, a successivement recherché, acheté, réalisé des travaux de rénovation et de modernisation et vendu avec bénéfice 4 appartements, la différence entre le prix d'achat et le prix de vente de chacun d'eux étant respectivement de 85 000 PLN, 97 000 PLN, 102 000 PLN et 88 000 PLN.
Ci-dessous, nous discutons des détails de cette affaire et répondons à toutes les questions qui peuvent survenir.
- Quelles sont les conséquences fiscales pour les personnes qui n’ont pas enregistré leur entreprise et dont les ventes sont considérées comme des activités commerciales ?
Le jugement est important pour les spéculateurs, mais il faut souligner catégoriquement qu'il s'agissait d'une situation spécifique dans laquelle l'institution dite de l'aide au logement a été abusée.
Lors du règlement de sa déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) relative à ces transactions, la contribuable a déclaré utiliser le produit de la vente pour son propre logement. Par conséquent, le produit de la vente (qui aurait autrement été soumis à l'IRPP) en était exonéré.
En d’autres termes, la situation de fait dans laquelle un contribuable propriétaire d’un appartement dans lequel il répond à ses propres besoins de logement décide d’investir dans l’achat d’un bien immobilier résidentiel en tant que bien commercial, avec l’intention de le rénover et de le revendre avec un bénéfice est une chose, et le cas examiné par la Cour administrative suprême en est une autre.
Dans un tel cas, il serait impossible de bénéficier de l'allègement fiscal sur l'habitation : le contribuable ne déclarerait pas qu'il utilisait le produit de la vente pour son propre logement, ce qui est précisément ce qu'il a fait en l'espèce. Dans le cas d'investissements « classiques », le litige portera sur la question de savoir si la vente :
- est imposé comme une vente dite privée, en dehors du cadre de l'activité commerciale - sans PIT si 5 ans se sont écoulés depuis la fin de l'année civile au cours de laquelle il a été acquis ou, si 5 ans ne se sont pas écoulés, imposé au taux de 19 % PIT sur le revenu diminué des dépenses d'achat, de travaux de rénovation, etc. ?
- Elle est incluse dans l'activité commerciale et le contribuable la règle selon les règles applicables au mode d'imposition choisi (forfait, taux forfaitaire, barème). Si le contribuable n'a pas enregistré son entreprise, il la règle selon le barème, en appliquant des taux de 12 % sur les revenus jusqu'à 120 000 PLN, de 32 % sur les revenus excédentaires au-delà de 120 000 PLN et un prélèvement de solidarité supplémentaire de 4 % sur les revenus supérieurs à 1 000 000 PLN. De plus, il sera tenu de payer des cotisations d'assurance maladie de 9 % sur les revenus et, dans certains cas, la TVA. Tout arriéré sera majoré d'intérêts.
- La vente ponctuelle d’un appartement rénové peut-elle être considérée comme une activité commerciale ?
À mon avis, dans un tel cas, la thèse de la « vente privée » peut être défendue. La NSA a soulevé cette question, estimant que le nombre de transactions n'est pas déterminant pour distinguer une vente « privée » d'une vente commerciale. L'essentiel est de déterminer si l'activité est :
- menée en son propre nom, quel que soit son résultat,
- lucratif,
- exécuté d'une manière organisé et continu.
À mon avis, la principale mesure défensive pour les contribuables sera l'argument du manque de « continuité », que la Cour administrative suprême dans son arrêt du 10 octobre 2024, référence II FSK 74/22 comprend comme suit :
« Cette prémisse vise à éliminer le concept d’activité économique projets ponctuels (ou entrepris de manière sporadique). Il ne faut cependant pas l’entendre comme la nécessité de mener des activités sans interruption (par exemple pendant toute l’année, tout le mois, et encore moins toute la journée). L'intention de répéter certaines activités est importante afin de générer des revenus (par exemple, des achats répétés puis des ventes ultérieures). »
Dans l'affaire qui a donné lieu à l'arrêt commenté de la Cour administrative suprême, un certain nombre de circonstances ont été examinées avant qu'il ne soit constaté que les revenus provenant de la vente de biens immobiliers provenaient d'une activité commerciale.
Le bien a été vendu trois à sept mois après son achat. La différence entre le prix d'achat et le prix de vente de chacun des quatre appartements variait entre 3 7 et 85 000 PLN. La contribuable a financé les transactions par un prêt (elle disposait également de deux prêts à long terme). Elle a expliqué que les appartements avaient été achetés pour ses besoins personnels, puis vendus en raison de changements de situation, tels que l'absence de locataires intéressés (jusqu'à la majorité de son fils, qui, selon elle, devait y vivre) ou son divorce.
À mon avis, sur la base de documents accessibles au public, une audience approfondie a été menée dans cette affaire, à la suite de laquelle il a été conclu à juste titre que la contribuable vendait des biens immobiliers dans le cadre de ses activités commerciales.
- Quelles mesures peuvent être prises pour éviter que la vente soit qualifiée d’activité commerciale ?
Chaque cas doit être évalué individuellement en raison des critères flous d'activité commerciale définis par la Loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques. La Cour administrative suprême (CAS) a indiqué que le nombre de transactions n'est pas un critère déterminant. Le risque de contestation d'une « vente privée » peut être raisonnablement identifié même avec deux transactions.
Il est difficile d’indiquer des critères qui minimiseraient clairement ce risque, mais à mon avis, les arguments suivants peuvent être utiles :
- le contribuable subvient principalement à ses besoins grâce à une autre activité, et le revenu d'un tel investissement est un revenu secondaire,
- les investissements ne constituent pas un élément permanent de l’activité du contribuable,
- la manière dont l'investissement est réalisé diffère des normes appropriées pour les professionnels
(par exemple, manque d’implication de plusieurs équipes de rénovation en même temps dans la rénovation, manque de relations commerciales permanentes avec les entrepreneurs de travaux de rénovation et de modernisation, manque de ligne de crédit).
- Le jugement peut-il également donner lieu à des inspections dans le cas de transactions réalisées il y a plusieurs années ?
C'est tout à fait possible. Nous disposons d'un délai de prescription de plusieurs années, calculé sur cinq ans à compter de la fin de l'année civile au cours de laquelle le délai de paiement de l'impôt a expiré. Par conséquent, l'impôt sur le revenu des personnes physiques de 5 (dû à fin avril 2018) et des années précédentes sont « à l'abri » d'un éventuel contrôle fiscal.
- Quelles pourraient être les conséquences à long terme de cette décision pour le marché immobilier et les investisseurs ?
Je pense que cette décision entraînera une plus grande professionnalisation du marché, ce qui se traduira par une comptabilisation plus fréquente des revenus issus de ventes immobilières selon la méthode de l'activité commerciale, et donc par une diminution de l'intérêt des investisseurs pour la comptabilisation des revenus issus de « ventes privées ». Par conséquent, cela pourrait équilibrer la concurrence entre les investisseurs et peut-être faire grimper les prix, certains investisseurs étant contraints d'intégrer de nouveaux coûts fiscaux supplémentaires dans leurs calculs économiques.
Auteur: Dominik Szlęzak, conseiller fiscal chez BTTP
