Il settore immobiliare offre spesso diversi incentivi agli inquilini, i cui costi sono a carico dei proprietari. Ciò consente ai proprietari di rendere le proprie offerte più attraenti e di attrarre inquilini stabili e a lungo termine. Questi incentivi permettono spesso loro di rispettare gli standard di mercato.
Al contempo, questi meccanismi possono avere significative conseguenze fiscali. Come spesso accade, le normative e le prassi interpretative relative agli accordi fiscali per gli investimenti immobiliari possono essere ambigue e complesse.
Costi di allestimento, ovvero la preparazione dell'immobile per l'affitto.
Una delle principali spese che un proprietario di immobili può dover affrontare sono i cosiddetti costi di allestimento. Di norma, si tratta di lavori di ristrutturazione e finitura, che consistono nell'adattamento da parte del proprietario dello spazio locato alle esigenze di uno specifico inquilino, in base alle sue aspettative.
L'ambito dei lavori di allestimento può essere molto ampio: da attività di base come la sostituzione dell'intonaco o la tinteggiatura delle pareti, a interventi più complessi come la modifica della disposizione degli ambienti o l'installazione di impianti.
Pertanto, potrebbe sorgere difficoltà nel liquidare tale spesa, sia che si tratti di un costo deducibile dalle tasse da liquidare tramite ammortamento (come cespite separato o come miglioramento dell'immobile), sia di un costo una tantum (liquidato una tantum o nel tempo, in base alla durata del contratto di locazione stipulato con l'inquilino).
Quando è opportuno contabilizzare i costi di allestimento?
Innanzitutto, è importante stabilire se la spesa si traduca in un miglioramento del patrimonio immobiliare, poiché l'obiettivo primario è aumentarne il valore. D'altro canto, molti progetti consistono unicamente nell'adattare l'immobile alle esigenze di un inquilino specifico. La sostituzione della moquette difficilmente può essere considerata un miglioramento del patrimonio immobiliare, mentre l'aggiornamento dell'infrastruttura internet alla fibra ottica può avere un impatto sulla valutazione dell'ufficio. Questo ragionamento è accettato anche dalle autorità fiscali.
Spese sostenute per il miglioramento
Di norma I miglioramenti che sono permanentemente annessi all'immobile vengono contabilizzati tramite ammortamentiCiò è stato indicato, ad esempio, nell'interpretazione del 3 gennaio 2023, n. 0114-KDIP2-1.4010.198.2022.2.MR1, dove è stato affermato, nel contesto, tra l'altro, del valore dei fondi restituiti all'inquilino a titolo di allestimento dei locali, nella parte relativa alle spese permanentemente connesse all'edificio (costituendo un miglioramento dell'edificio, che per legge appartiene all'edificio stesso).
Tra questi miglioramenti permanenti rientrano la sostituzione delle finestre, la modernizzazione dell'impianto elettrico e la ricostruzione di un pavimento per aumentarne la fruibilità.
Spese che non aumentano il valore dell'immobile
Tuttavia, il caso dei costi sostenuti per adattamenti che non costituiscono migliorie è decisamente più interessante. Occorre precisare che, in pratica, si riscontra la convinzione che i lavori di allestimento, volti ad adattare i locali alle esigenze di uno specifico inquilino, non si traducano in un aumento di valore dell'immobile, in quanto destinati all'uso esclusivo di un singolo inquilino. Alla scadenza del contratto di locazione, il locatore sarà tenuto ad adattare nuovamente i locali alle esigenze del nuovo inquilino, il che comporta la liquidazione dei lavori esistenti. Pertanto, è difficile concludere che tali costi aumentino il valore dell'immobile e, di conseguenza, tali spese vengono classificate dai locatori come spese che non incrementano il valore dell'immobile.
E così, Fino a poco tempo fa, tali costi venivano uniformemente riconosciuti come costi indiretti., liquidate una tantum al momento del loro sostenimento. L'opinione prevalente era che tali spese fossero correlate al momento della conclusione del contratto di locazione – come evento una tantum – e non alla durata del contratto di locazione.
Tuttavia, nel settembre 2024, la Corte amministrativa suprema nella sua sentenza (rif. n. II FSK 1486/21Ha precisato che i costi dei cosiddetti allestimenti secondari (non inclusi nella vendita) possono essere rateizzati nel tempo, proporzionalmente alla durata del contratto di locazione. Ha inoltre sottolineato che, nel caso di determinate opere, queste non possono essere considerate una condizione per la stipula del contratto di locazione, bensì un elemento integrante della sua esecuzione.
Successivamente, il Direttore dell'Ufficio Nazionale delle Informazioni Fiscali ha inoltre emesso diverse interpretazioni che indicavano che le spese sostenute per la realizzazione di lavori di allestimento dovevano essere contabilizzate in proporzione alla durata del contratto di locazione (ad esempio, l'interpretazione del 2 aprile 2025, numero di riferimento 0114-KDIP2-1.4010.61.2025.2.DK).
Sorprendentemente, vengono ancora emesse interpretazioni in parallelo, secondo le quali le autorità consentono ancora la possibilità di includere le spese nei costi una tantum (ad esempio, interpretazione del 9 febbraio 2026, numero di riferimento 0114-KDIP2-1.4010.682.2025.2.PKÈ quindi evidente che la posizione delle autorità fiscali rimane ambigua.
Ogni caso richiede una valutazione individuale.
La contabilizzazione dei costi di allestimento può rappresentare una sfida significativa, soprattutto considerando le numerose variabili che ne influenzano il trattamento fiscale. Un'accurata valutazione dei fatti è fondamentale. Non solo la tipologia e la natura delle spese sostenute possono essere importanti, ma anche, ad esempio, la struttura del contratto con l'inquilino e le modalità di regolamentazione delle spese.
Un'ulteriore difficoltà è rappresentata dalle già citate interpretazioni instabili delle autorità fiscali e dalla prassi di applicazione delle normative. Di conseguenza, per ridurre il rischio fiscale, può essere consigliabile avvalersi del supporto di un consulente fiscale e, in casi selezionati, richiedere anche un'interpretazione individuale.
Costi di transazione
Nel caso degli immobili, occorre tenere conto anche dei costi di transazione, in particolare del pagamento dell'imposta di registro (PCC), delle spese notarili e degli interessi. In questo caso, la questione più controversa è se qualcuno di questi costi sia incluso nel valore iniziale dell'immobile.
Valore iniziale dell'immobilizzazione
Il valore iniziale di un'immobilizzazione, che costituisce la base per l'ammortamento, è il suo prezzo di acquisto e, nel caso di produzione interna, il costo di produzione.
Il prezzo di acquisto è considerato pari all'importo dovuto al venditore, maggiorato dei costi relativi all'acquisto maturati fino alla data di trasferimento del bene immobile o immateriale per l'uso, in particolare dei costi di trasporto o, ad esempio, di montaggio, interessi, commissioni..
Il costo di produzione, tuttavia, è considerato il valore, al prezzo di acquisto, dei beni materiali utilizzati per produrli: beni materiali e servizi esterni utilizzati, costi del lavoro e costi connessi, e altri costi che possono essere inclusi nel valore dei beni strumentali prodotti. Il costo di produzione non comprende le spese generali di gestione, i costi di vendita, le altre spese operative e i costi delle transazioni finanziarie, in particolare gli interessi su prestiti (crediti) e commissioni, esclusi gli interessi e le commissioni maturati fino alla data di messa in uso del bene strumentale.
Costi associati all'acquisto di immobili
In conformità all'interpretazione del 16 ottobre 2020, numero di riferimento 0114-KDIP2-1.4010.348.2020.1.JF, è importante, tuttavia, che tali spese condizionino effettivamente l'acquisto di un determinato immobile e che tali costi siano la conseguenza della sua acquisizione:
- "Occorre precisare che la definizione di "prezzo di acquisto", che comprende l'importo dovuto al venditore e i costi relativi all'acquisto, si riferisce all'atto concluso e indica che l'ambito del concetto analizzato include solo quei costi il cui sostenimento ha comportato l'acquisizione di un bene immobile o di un bene immateriale, nel caso specifico un immobile.
Tali costi possono includere le spese sostenute per l'imposta sulle transazioni di diritto civile o i costi dei servizi notarili per la conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare.che richiedono la forma di un atto notarile per essere validi – cosa su cui le autorità fiscali concordano.
Interessi e commissioni su prestiti o crediti contratti per finanziare l'acquisto o la costruzione di un bene. immobilizzazioni accumulate fino al momento della loro accettazione per l'uso incidono anche sul valore iniziale del bene strumentale, come espressamente indicato nell'articolo 16g, paragrafo 3 della legge sull'imposta sul reddito delle società. Aumenteranno il valore iniziale dell'immobile..
Interessi e commissioni su prestiti o crediti addebitati dopo aver accettato l'immobile (bene immobile) per l'uso Costituiranno una spesa al momento del pagamento, non aumenteranno il valore iniziale dell'immobile.
A questo proposito, tuttavia, occorre ricordare l'articolo 15c della legge CIT, che limita i costi del finanziamento tramite debito.
Commissione di locazione
Un'altra voce di spesa comune nel settore immobiliare è la remunerazione degli agenti incaricati di trovare inquilini. Queste spese rappresentano un elemento cruciale del processo di commercializzazione e, come altri incentivi per gli inquilini, hanno un impatto diretto sui livelli di fatturato e sul valore degli immobili.
Che cos'è una commissione di locazione?
Al fine di raggiungere un gruppo più ampio di entità interessate all'affitto di spazi, le entità possono sostenere spese per commissioni degli agenti (intermediari) relativi alla ricerca di un nuovo inquilino per lo spazio o al rinnovo del contratto di locazione da parte di un inquilino esistente.
Costi sostenuti per tali servizi può costituire un costo per ottenere un reddito – vengono utilizzati per attrarre inquilini e quindi generare reddito
Di norma, queste spese costituiscono costi indiretti nelle attività commerciali, come indicato, tra gli altri, dalle interpretazioni: 0114-KDIP2-1.4010.189.2023.1.MR1; 0114-KDIP2-2.4010.108.2021.1.RK; 0114-KDIP2-2.4010.27.2023.1.AP, tuttavia, può essere problematico determinare il momento del riconoscimento di un determinato costo fiscale: è possibile liquidare tale costo una tantum, ma anche nel tempo.
Il momento del riconoscimento del costo fiscale sotto forma di commissione dell'agente
Le autorità fiscali generalmente accettano l'opinione che le spese relative alle commissioni per i servizi forniti da un intermediario, che includono tutti gli sforzi per fidelizzare e acquisire inquilini finanziariamente solvibili per gli immobili di proprietà, siano una spesa una tantum correlata all'acquisizione del cliente e, pertanto, tali costi debbano essere considerati costi indiretti, contabilizzati una tantum alla data in cui vengono sostenuti.
Alcuni sostengono tuttavia che i costi di intermediazione debbano essere contabilizzati nel tempo, proporzionalmente al periodo a cui si riferiscono. Come indicato nella sentenza non definitiva del Tribunale amministrativo provinciale, i contratti conclusi tramite intermediari hanno una durata superiore a un anno; pertanto, tali spese si riferiscono a un periodo che va oltre l'anno fiscale.
"Grazie all'impegno profuso dagli appaltatori, la Società ha concluso una serie di contratti di locazione per gli spazi del Centro, che generano e continueranno a generare ricavi per la Società. Ciascuno dei contratti di locazione conclusi ha una durata superiore a un anno. Questi costi, essendo generalmente correlati all'attività aziendale, costituiscono costi indiretti per la generazione di ricavi. È impossibile collegare questi costi alla realizzazione di ricavi specifici. Pertanto, poiché le spese per i servizi di commercializzazione si riferiscono a un periodo superiore all'anno fiscale, non è possibile determinare quale parte di esse si riferisca a un determinato anno fiscale; di conseguenza, dovrebbero costituire costi per l'ottenimento di ricavi in proporzione alla durata del periodo a cui si riferiscono.Sentenza del Tribunale amministrativo provinciale del 3 dicembre 2020, numero di riferimento I SA/Sz 663/20 (non definitiva)
Tuttavia La Corte amministrativa suprema non ha condiviso la decisione della Corte amministrativa provinciale (rif. II FSK 283/21).) indicando, tra l'altro, che tali costi sono relativi a servizi finalizzati all'acquisizione di inquilini e non riguardano quindi contratti di locazione immobiliare o il periodo per il quale sono stati conclusi. Secondo la Corte Suprema Amministrativa, la remunerazione per i servizi di commercializzazione, compresa la cosiddetta commissione di successo, nel caso analizzato costituiva una remunerazione per attività finalizzate alla ricerca di inquilini e alla conclusione di contratti di locazione, e non per l'uso dell'immobile durante un periodo determinato. Di conseguenza, tali spese dovrebbero essere classificate come costi indiretti, detratte alla data in cui vengono sostenute.
Somma
Le discrepanze di cui sopra dimostrano che la valutazione delle spese ammissibili relative all'acquisto e alla commercializzazione di immobili può essere complessa e spesso controversa. Visti gli ingenti importi spesso coinvolti in questo mercato, è sicuramente opportuno adottare misure per minimizzare il rischio fiscale, ad esempio richiedendo un parere legale.
Se state pianificando l'acquisto di un immobile commerciale o lo utilizzate già a scopo di lucro, contattateci: saremo lieti di occuparci degli aspetti fiscali e legali dell'intero progetto.
