Il 25 febbraio 2025, la Corte amministrativa suprema ha emesso una sentenza (rif. II FSK 823/22) che mette in discussione la correttezza delle liquidazioni PIT di molte persone che operano nel settore del flipping, in particolare di coloro per i quali i guadagni derivanti da questa fonte non costituivano una fonte di reddito primaria e permanente e non li dichiaravano nelle loro liquidazioni aziendali.
La sentenza citata ha messo in discussione le liquidazioni dell'imposta sulle persone fisiche (PIT) di un contribuente che, negli anni 2014-2016, ha successivamente cercato, acquistato, eseguito lavori di ristrutturazione e ammodernamento e venduto con profitto 4 appartamenti, con una differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita di ciascuno di essi pari rispettivamente a 85 PLN, 000 PLN, 97 PLN e 000 PLN.
Di seguito analizzeremo i dettagli di questo caso e risponderemo a qualsiasi domanda possa sorgere.
- Quali sono le conseguenze fiscali per le persone che non hanno registrato la propria attività e le cui vendite sono considerate attività commerciali?
La sentenza è importante per i flipper, ma bisogna sottolineare categoricamente che riguardava una situazione specifica in cui si è abusato dell'istituto del cosiddetto sussidio per l'alloggio.
Al momento della dichiarazione dei redditi (IRPEF) relativa a queste transazioni, la contribuente ha dichiarato di utilizzare il ricavato per scopi abitativi personali. Di conseguenza, il ricavato della vendita (che altrimenti sarebbe stato soggetto all'IRPEF) è stato esente da tale imposta.
In altre parole, una cosa è la situazione di fatto in cui un contribuente, proprietario di un appartamento in cui soddisfa le proprie esigenze abitative, decide di investire nell'acquisto di un immobile residenziale come bene commerciale, con l'intenzione di ristrutturarlo e rivenderlo con profitto, un'altra è il caso esaminato dalla Corte suprema amministrativa.
In tal caso, sarebbe impossibile beneficiare dell'agevolazione fiscale sull'abitazione principale: il contribuente non dichiarerebbe di utilizzare il ricavato della vendita per i propri scopi abitativi, come invece ha fatto nel caso in questione. Nel caso di investimenti "standard", la controversia verterà sulla questione se la vendita:
- è tassata come una cosiddetta vendita privata, al di fuori dell'ambito dell'attività imprenditoriale – senza PIT se sono trascorsi 5 anni dalla fine dell'anno solare in cui è stata acquisita o, se non sono trascorsi 5 anni, tassata all'aliquota del 19% PIT sul reddito ridotto delle spese per l'acquisto, lavori di ristrutturazione, ecc.?;
- È inclusa nell'attività imprenditoriale e il contribuente la liquida secondo le norme applicabili alla forma di tassazione scelta (somma forfettaria, aliquota fissa, scala). Se il contribuente non ha registrato la propria attività, la liquida secondo la scala fiscale, applicando aliquote del 12% sul reddito fino a 120 PLN, del 000% sulla parte eccedente i 32 PLN e un ulteriore contributo di solidarietà del 120% sul reddito superiore a 000 PLN. Inoltre, sarà tenuto a versare contributi sanitari pari al 4% sul reddito e, in alcuni casi, l'IVA. Eventuali arretrati saranno soggetti a interessi.
- La vendita una tantum di un appartamento ristrutturato può essere considerata un'attività commerciale?
A mio avviso, in tal caso, la tesi della "vendita privata" può essere difesa. La NSA ha sollevato la questione, rilevando che il numero di transazioni non è cruciale nel tracciare la linea di demarcazione tra vendite "private" e vendite commerciali. Ciò che è cruciale è determinare se l'attività è:
- condotta in nome proprio, indipendentemente dal suo esito,
- redditizio,
- eseguito in modo organizzato e continuo.
A mio avviso, la principale misura difensiva per i contribuenti sarà l'argomento della mancanza di "continuità", che la Corte suprema amministrativa nella sentenza del 10 ottobre 2024, riferimento II FSK 74/22 interpreta come segue:
"Questa premessa è intesa ad eliminare il concetto di attività economica progetti una tantum (o intrapresi sporadicamente). Tuttavia, non bisogna intenderlo come la necessità di svolgere attività senza interruzione (ad esempio per tutto l'anno, per tutto il mese e ancor meno per l'intera giornata). L'intenzione di ripetere certe attività è importante per generare reddito (ad esempio acquisti ripetuti e poi vendite successive).”
Nel caso che ha dato luogo alla sentenza commentata della Corte suprema amministrativa, sono state esaminate diverse circostanze prima di stabilire che i profitti derivanti dalla vendita di immobili erano stati ottenuti da un'attività commerciale.
L'immobile è stato venduto da tre a sette mesi dopo l'acquisto. La differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita di ciascuno dei quattro appartamenti variava da 3 a 7 PLN. La contribuente ha finanziato le transazioni con un prestito (aveva anche due prestiti a lungo termine). La contribuente ha spiegato che gli appartamenti sono stati acquistati per le sue esigenze personali e poi venduti a causa di cambiamenti nelle circostanze, come la mancanza di inquilini disponibili (fino al raggiungimento della maggiore età del figlio, che, secondo la contribuente, avrebbe dovuto vivere lì) o il suo divorzio.
A mio parere, sulla base di materiali pubblicamente disponibili, in questo caso è stata condotta un'accurata udienza probatoria, a seguito della quale si è correttamente concluso che la contribuente stava vendendo beni immobili nell'ambito della sua attività commerciale.
- Quali azioni si possono intraprendere per evitare che la vendita venga classificata come attività commerciale?
Ogni caso dovrebbe essere valutato singolarmente, data la vaghezza dei criteri per l'attività imprenditoriale previsti dalla Legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche. La Corte Suprema Amministrativa (SSA) ha indicato che il numero di transazioni non è un criterio decisivo. Il rischio di contestare una "vendita privata" può essere ragionevolmente individuato anche in presenza di due transazioni.
È difficile indicare criteri che minimizzino chiaramente questo rischio, ma a mio parere possono essere utili i seguenti argomenti:
- il contribuente si sostiene principalmente con un'altra attività, e il reddito derivante da tale investimento è un reddito secondario,
- gli investimenti non costituiscono un elemento permanente dell'attività del contribuente,
- il modo in cui viene effettuato l'investimento differisce dagli standard appropriati per i professionisti
(ad esempio, mancanza di coinvolgimento di più team di ristrutturazione contemporaneamente nella ristrutturazione, mancanza di rapporti commerciali permanenti con gli appaltatori dei lavori di ristrutturazione e modernizzazione, mancanza di una linea di credito).
- La sentenza può dare luogo a verifiche anche nel caso di transazioni effettuate diversi anni fa?
Ciò è del tutto possibile. Abbiamo un termine di prescrizione di diversi anni, calcolato in cinque anni dalla fine dell'anno solare in cui è scaduto il termine di pagamento delle imposte. Pertanto, l'imposta sui redditi del 5 (che scadeva a fine aprile 2018) e gli anni precedenti sono "al sicuro" dal punto di vista di un'eventuale verifica.
- Quali potrebbero essere le conseguenze a lungo termine di questa sentenza per il mercato immobiliare e gli investitori?
Ritengo che la sentenza porterà a una maggiore professionalizzazione del mercato, il che significa una contabilizzazione più frequente dei redditi derivanti dalle vendite immobiliari secondo la fonte dell'attività imprenditoriale, e quindi un minore interesse da parte degli investitori a contabilizzare i redditi derivanti dalle "vendite private". Di conseguenza, ciò potrebbe bilanciare la concorrenza tra gli investitori e forse aumentare i prezzi, poiché alcuni investitori saranno costretti a considerare nuovi costi fiscali aggiuntivi nei loro calcoli economici.
Autore: Dominik Szlęzak, consulente fiscale presso BTTP
