2025年2月25日、最高行政裁判所は、不動産の転売業界で事業を営む多くの人々、特にこの業界からの収入が恒久的な主要収入源ではなく、事業決算でそれを報告しなかった人々の個人所得税決算の正確性に疑問を投げかける判決（II FSK 823/22参照）を下しました。
引用された判決は、2014年から2016年にかけて、4つのアパートを順次探し、購入し、改修および近代化工事を実施し、利益を出して売却した納税者の個人所得税の精算について疑問を呈していた。各アパートの購入価格と売却価格の差額は、それぞれ85,000ズウォティ、97,000ズウォティ、102,000ズウォティ、88,000ズウォティであった。
以下では、このケースの詳細について説明し、発生する可能性のある質問に回答します。
- 事業を登録しておらず、その販売が事業活動とみなされる場合、税金はどうなるのでしょうか?
この判決は転売業者にとって重要であるが、いわゆる住宅救済制度が悪用された特定の状況に関するものであることを断固として指摘しておかなければならない。
これらの取引に関する個人所得税（PIT）申告において、納税者は売却益を自身の住宅用に使用していると申告しました。その結果、売却益（本来であればPITの課税対象となる）はPITの課税対象から除外されました。
つまり、納税者が自らの住居ニーズを満たすために一軒のアパートを所有し、それを改装して利益を出して転売する意図で、商業商品としての住宅物件の購入に投資することを決定したという事実状況と、最高行政裁判所が調査した事件は別のものである。
このような場合、住宅税の減税措置を受けることは不可能です。納税者は売却益を自身の住宅用に使用していると申告していないことになるからです。まさに今回のケースでは、納税者はまさにそのように申告していました。「標準的な」投資の場合、争点は売却が以下のいずれに該当するかという点に焦点が当てられることになります。
- 事業活動の範囲外で、いわゆる個人売買として課税される – 取得暦年の末日から 5 年が経過している場合は個人所得税が免除される、または 5 年が経過していない場合は、購入、改修工事などの費用を差し引いた収入に対して 19% の個人所得税が課税される?
- これは事業活動に含まれ、納税者は選択した課税形態（一括税、定額税、等級税）に適用される規則に従って納税します。納税者が事業登録をしていない場合、等級税に基づいて納税し、12万ズウォティまでの所得には12%、12万ズウォティを超える超過分には32%、100万ズウォティを超える所得には4%の連帯税が適用されます。さらに、所得に対して9%の健康保険料と、場合によっては付加価値税（VAT）を支払う必要があります。滞納金には利息が課されます。
- リフォームしたマンションを一回限り販売することは事業活動として扱うことができますか？
このような場合、「私的売買」という立場は擁護できると私は考えています。NSAはこの問題を提起し、「私的」売買と事業目的の売買の境界線を引く上で、取引件数は重要ではないと結論付けました。重要なのは、その行為が以下のいずれに該当するかを判断することです。
- 結果に関係なく自分の名義で行う
- 有益な、
- 方法で実行される 組織的かつ継続的。
私の意見では、納税者にとって重要な防御策は「継続性」の欠如に関する議論であり、最高行政裁判所は2024年10月10日の判決（II FSK 74/22参照）においてこれを次のように理解しています。
「この前提は経済活動の概念を排除することを意図している 一回限りのプロジェクト（または散発的に実行されるプロジェクト）。 ただし、活動を中断することなく（たとえば、1 年全体、1 か月全体、さらには 1 日全体にわたって）実行する必要があると理解するべきではありません。 特定の活動を繰り返す意図が重要 収益を生み出すため（例：リピート購入とその後の販売）
最高行政裁判所の論評判決に至った事件では、不動産の売却による収益が事業活動から得られたものであると認定されるまでに、さまざまな状況が検討されました。
当該物件は購入後3～7ヶ月で売却されました。4つのアパートそれぞれの購入価格と売却価格の差額は、85,000ズウォティから102,000ズウォティでした。納税者はローン（他に2件の長期ローン）で取引資金を調達しました。納税者は、これらのアパートは自身のニーズのために購入したものの、入居希望者がいない（納税者によると息子が成人するまで、息子がそこに住む予定でした）や離婚といった状況の変化により売却したと説明しています。
私の意見では、公開されている資料に基づき、この事件では徹底した証拠審問が実施され、その結果、納税者が事業活動の一環として不動産を売却していたという結論が正しく出されました。
- 販売が事業活動として分類されるのを避けるには、どのような措置を講じることができますか?
個人所得税法における事業活動の基準は曖昧であるため、個々の事例を個別に評価する必要があります。最高行政裁判所（NSA）は、取引件数は決定的な基準ではないと示唆しました。「私的売買」に異議を申し立てるリスクは、たとえ2件の取引があったとしても、合理的に特定できます。
このリスクを明確に最小限に抑える基準を示すことは困難ですが、私の意見では、次の議論が役立つかもしれません。
- 納税者が主に他の活動によって生計を立てており、そのような投資による収入が副次的収入である場合
- 投資は納税者の活動の恒久的な要素ではない。
- 投資の実施方法は専門家にふさわしい基準とは異なる
(例: 改修作業に複数の改修チームが同時に関与していない、改修および近代化工事の請負業者との永続的なビジネス関係が確立していない、信用枠が確保されていないなど)。
- 判決により数年前の取引の場合も検査の対象になるのでしょうか？
全く可能です。時効期間は数年で、納税期限が到来した暦年の末日から5年と計算されます。したがって、2018年度の個人所得税（納税期限は2019年4月末）およびそれ以前の年度は、税務調査の可能性という観点からは「安全」です。
- この判決は不動産市場と投資家に長期的にどのような影響を及ぼすでしょうか?
この判決は市場の専門化をさらに促進すると考えています。これは、不動産売却による所得を事業活動源泉として会計処理する頻度が高まり、「個人売買」による所得の会計処理に対する投資家の関心が低下することを意味します。結果として、投資家間の競争が均衡し、一部の投資家が新たな追加的な税負担を経済計算に織り込まざるを得なくなるため、価格が上昇する可能性があります。
著者： BTTPの税務コンサルタント、ドミニク・シュレザック氏
