2025년 2월 25일, 대법원은 플리핑 산업에 종사하는 많은 사람들의 개인소득세 정산의 정확성에 의문을 제기하는 판결(참조: II FSK 823/22)을 내렸습니다. 특히, 플리핑 산업에서 얻은 수입이 영구적이고 주요한 소득원이 아니어서 사업 정산 시 이를 보고하지 않은 사람들이 그렇습니다.
인용된 판결문은 2014~2016년에 4개의 아파트를 차례로 검색, 구매, 리노베이션 및 현대화 공사를 거쳐 이익을 내어 판매한 납세자의 PIT 정산에 대해 의문을 제기했습니다. 각 아파트의 구매 가격과 판매 가격의 차이는 각각 PLN 85,000, PLN 97,000, PLN 102,000, PLN 88,000이었습니다.
아래에서 이 사건의 세부 사항을 논의하고 발생할 수 있는 질문에 답하겠습니다.
- 사업을 등록하지 않고 매출이 사업 활동으로 간주되는 경우, 어떤 세금 결과가 발생합니까?
이 판결은 플리퍼들에게 중요하지만, 이 판결은 소위 주택 구제 제도가 남용된 특정 상황에 관한 것이라는 점을 분명히 언급해야 합니다.
해당 거래에 대한 개인소득세(PIT) 신고서를 작성할 때, 납세자는 해당 수익을 자신의 주택 구입 목적으로 사용했다고 신고했습니다. 따라서 해당 매각 수익금(그렇지 않으면 PIT가 부과되었을 것임)은 PIT에서 면제되었습니다.
다시 말해, 납세자가 자신의 주거 필요를 충족하는 아파트 한 채를 소유하고 있는 상황에서 주거용 부동산을 매입하여 상업용 상품으로 개조한 후 이익을 내어 다시 판매하려는 의도를 가지고 투자하기로 결정한 사실적 상황은 한 가지이고, 대법원이 조사한 사례는 또 다른 것입니다.
이러한 경우 주택세 감면 혜택을 받을 수 없습니다. 납세자는 매각 대금을 자신의 주택 용도로 사용했다고 신고하지 않기 때문입니다. 이는 해당 사건에서 납세자가 한 행동과 정확히 일치합니다. "표준" 투자의 경우, 분쟁은 매각이 다음과 같은지 여부에 초점을 맞춥니다.
- 사업 활동 범위를 벗어난 소위 사적 판매로 과세되는 경우 - 취득한 회계연도 종료일로부터 5년이 지난 경우에는 PIT 없이 과세되고, 5년이 지나지 않은 경우에는 구매, 리노베이션 작업 등의 비용을 공제한 소득에 대해 19% PIT의 세율로 과세됩니까?
- 이는 사업 활동에 포함되며, 납세자는 선택한 과세 형태(일시금, 정액, 등급)에 적용되는 규칙에 따라 이를 정산합니다. 납세자가 사업체를 등록하지 않은 경우, 과세 등급에 따라 정산하며, 12만 폴란드 PLN 이하 소득에는 12%, 12만 폴란드 PLN 초과 소득에는 32%, 그리고 1,000,000 폴란드 PLN 초과 소득에는 4%의 연대세를 추가로 부과합니다. 또한, 소득에 대해 9%의 건강 보험료를 납부해야 하며, 경우에 따라 부가가치세도 납부해야 합니다. 체납금에는 이자가 부과됩니다.
- 리모델링된 아파트를 일회성으로 판매하는 것을 사업 활동으로 간주할 수 있나요?
제 생각에는 이러한 경우 "사적 판매"의 입장이 옹호될 수 있습니다. NSA는 이 문제를 제기하며, 거래 건수는 "사적" 판매와 사업적 판매의 경계를 긋는 데 중요하지 않다고 판단했습니다. 중요한 것은 해당 활동이 다음과 같은지 여부를 판단하는 것입니다.
- 결과에 관계없이 자신의 이름으로 수행되는
- 수익성이 있는,
- 방식으로 수행됨 조직적이고 지속적이다.
제 생각에 납세자들에게 가장 중요한 방어수단은 "연속성"의 부족에 대한 주장이 될 것입니다. 대법원은 2024년 10월 10일 판결(참조 II FSK 74/22)에서 이를 다음과 같이 해석합니다.
"이 전제는 경제 활동의 개념을 없애기 위한 것입니다. 일회성 프로젝트(또는 단발적으로 수행). 하지만 이는 활동을 중단 없이 수행해야 한다는 의미로 이해되어서는 안 됩니다(예를 들어, 1년 전체, 한 달 전체, 심지어 하루 전체). 특정 활동을 반복하려는 의도는 중요합니다. 수입을 창출하기 위해(예: 재구매 후 후속 판매).”
대법원의 판결이 나온 사건에서 부동산 매각으로 얻은 수익이 사업 활동에서 얻은 것이라는 결론을 내리기 전에 여러 가지 사정을 검토했습니다.
해당 부동산은 매입 후 3~7개월 만에 매각되었습니다. 네 아파트의 매매가는 각각 85,000폴란드 즐로티에서 102,000폴란드 즐로티까지 차이가 났습니다. 납세자는 대출(장기 대출 두 건 포함)을 통해 거래 자금을 조달했습니다. 납세자는 자신의 필요에 따라 아파트를 매입한 후, 입주 의사가 있는 세입자가 부족하거나(납세자의 말에 따르면 아들이 성년이 될 때까지) 이혼하는 등 상황이 바뀌어 매각했다고 설명했습니다.
제 의견으로는 - 공개적으로 이용 가능한 자료를 바탕으로 - 이 사건에 대해 철저한 증거 조사가 진행되었고, 그 결과 납세자가 사업 활동 과정에서 부동산을 매각했다는 결론이 올바르게 내려졌습니다.
- 판매가 사업 활동으로 분류되는 것을 피하기 위해 어떤 조치를 취할 수 있나요?
개인소득세법상 사업 활동 기준이 모호하기 때문에 각 사례는 개별적으로 평가되어야 합니다. 대법원(NSA)은 거래 건수가 결정적인 기준이 아니라고 밝혔습니다. "사적 매매"에 대한 이의 제기 위험은 두 건의 거래만으로도 합리적으로 판단할 수 있습니다.
이러한 위험을 명확히 최소화할 수 있는 기준을 제시하는 것은 어렵지만, 제 생각에는 다음과 같은 주장이 도움이 될 수 있습니다.
- 납세자는 주로 다른 활동으로 생계를 유지하고 그러한 투자로 인한 소득은 2차 소득입니다.
- 투자는 납세자 활동의 영구적인 요소가 아닙니다.
- 투자가 수행되는 방식이 전문가에게 적합한 표준과 다릅니다.
(예: 여러 리모델링 팀이 동시에 리모델링 작업에 참여하지 못하는 경우, 리모델링 및 현대화 공사 계약자와의 영구적인 사업 관계가 부족한 경우, 신용 한도가 부족한 경우).
- 몇 년 전에 이루어진 거래에 대해서도 판결을 통해 조사가 이루어질 수 있나요?
이는 충분히 가능합니다. 세무 신고 기한이 만료된 연도 말로부터 5년으로 계산되는 몇 년의 소멸시효가 있습니다. 따라서 2018년 개인소득세(2019년 4월 말 납부 예정)와 그 이전 연도는 잠재적 세무조사 관점에서 "안전"합니다.
- 이 판결은 부동산 시장과 투자자에게 장기적으로 어떤 영향을 미칠 것으로 예상되나요?
이 판결로 시장의 전문화가 더욱 가속화될 것으로 예상합니다. 즉, 부동산 매매 소득을 사업 활동 원천징수 항목에 더 자주 포함시키는 것이 일반화되고, 투자자들이 "개인 매매" 소득을 회계 처리하는 데 대한 관심이 줄어들 것입니다. 결과적으로 투자자 간 경쟁이 완화되고, 일부 투자자들은 경제 계산에 새로운 추가 세금 비용을 반영해야 하므로 가격이 상승할 수 있습니다.
저자 : BTTP의 세무 컨설턴트인 Dominik Szlęzak
