Eiendomsbransjen tilbyr ofte ulike insentiver for leietakere, og kostnadene for disse dekkes av utleiere. Dette gjør at utleiere kan øke attraktiviteten til tilbudene sine og tiltrekke seg stabile, langsiktige leietakere. Slike insentiver gjør det ofte mulig for dem å oppfylle markedsstandarder.
Samtidig kan disse mekanismene ha betydelige skattemessige konsekvenser. Som ofte er tilfelle, kan regelverket og tolkningspraksisen rundt skatteoppgjør for eiendomsinvesteringer være tvetydig og kompleks.
Innredningskostnader, dvs. klargjøring av eiendommen for utleie
En av de største utgiftene en utleier kan pådra seg er de såkalte innredningskostnadene. Som regel er dette renoverings- og etterarbeid, der eieren tilpasser det leide lokalet til en spesifikk leietakers behov, i samsvar med deres forventninger.
Omfanget av innredningsarbeid kan være svært bredt – fra enkle aktiviteter som å bytte ut gips eller male vegger – til mer seriøst arbeid som å endre romoppsett eller installere systemer.
Det kan derfor være vanskelig å gjøre opp en slik utgift – enten det er en skattefradragsberettiget kostnad som bør gjøres opp gjennom avskrivninger (som et separat anleggsmiddel eller som en forbedring av eiendommen), eller en engangskostnad (som gjøres opp engangs eller over tid – i samsvar med varigheten av leieavtalen som er inngått med leietaker).
Når skal man regne ut kostnaden for innredning?
Først er det viktig å avgjøre om utgiftene fører til en forbedring av bygningens anleggsmidler – hovedmålet er å øke verdien. På den annen side innebærer mange prosjekter utelukkende å tilpasse eiendommen til behovene til en spesifikk leietaker. Å bytte ut tepper anses neppe som en forbedring av bygningens fysiske eiendeler, men oppgradering av internettinfrastrukturen til fiberoptikk kan påvirke kontorets verdsettelse. Denne tankegangen aksepteres også av skattemyndighetene.
Utgifter påløpt til forbedring
Som regel forbedringer som er permanent knyttet til eiendommen regnskapsføres gjennom avskrivningerDette ble for eksempel indikert i tolkningen av 3. januar 2023, nr. 0114-KDIP2-1.4010.198.2022.2.MR1, hvor det ble angitt i sammenheng med blant annet verdien av midler som ble returnert til leietaker som innredning av lokalene, i den delen som omhandlet utgifter som er permanent knyttet til bygningen (som utgjør en forbedring av bygningen, og som i henhold til loven tilhører bygningen).
Slike permanente forbedringer inkluderer utskifting av vinduer, modernisering av det elektriske anlegget og ombygging av et gulv for å øke brukervennligheten.
Utgifter som ikke øker verdien på eiendommen
Tilfellet med kostnader påløpt for tilpasninger som ikke utgjør forbedringer er imidlertid avgjort mer interessant. Det bør bemerkes at vi i praksis møter synspunktet om at innredningsarbeid, som tilpasser lokalene til behovene til en bestemt leietaker, ikke oversettes til verdien av anleggsmiddelet, ettersom det er til utelukkende bruk av én leietaker. Etter at leieavtalen utløper, vil utleier være pålagt å tilpasse lokalene til den nye leietakerens behov – noe som innebærer avvikling av eksisterende arbeid. Derfor er det vanskelig å konkludere med at slike kostnader øker verdien av eiendommen, og derfor klassifiseres slike utgifter av utleiere som utgifter som ikke øker verdien av eiendommen.
Og så, Inntil nylig ble slike kostnader ganske ensartet anerkjent som indirekte kostnader, avregnes som engangsutgifter når de påløper. Den aksepterte oppfatningen var at slike utgifter var knyttet til tidspunktet for inngåelse av leieavtalen – som en engangshendelse – og ikke til leieavtalens varighet.
Likevel avsa Høyesterett i september 2024 i sin dom (ref.nr. II FSK 1486/21) indikerte at kostnadene for såkalte sekundære innredninger (ikke inkludert i salget) imidlertid kan avregnes over tid, proporsjonalt med leieavtalens varighet. Han påpekte at for visse arbeider kan de ikke anses som en betingelse for å inngå en leieavtale, men snarere utgjøre et element i gjennomføringen av den.
Etter den tid utstedte direktøren for Nasjonal Skatteinformasjon også flere tolkninger som indikerer at utgifter påløpt for gjennomføring av innredningsarbeid skal indregnes i forhold til leieavtalens lengde (f.eks. tolkning av 2. april 2025, referansenummer 0114-KDIP2-1.4010.61.2025.2.DK).
Overraskende nok utstedes det fortsatt tolkninger parallelt, der myndighetene fortsatt tillater muligheten til å inkludere utgifter i kostnadene på engangsbasis (f.eks. tolkning av 9. februar 2026, referansenummer 0114-KDIP2-1.4010.682.2025.2.PKDet er derfor klart at skattemyndighetenes posisjon fortsatt er tvetydig.
Hvert tilfelle krever individuell vurdering.
Regnskapsføring av innredningskostnader kan være en betydelig utfordring, spesielt med tanke på de mange variablene som påvirker skattebehandlingen. Detaljert faktisk fastsettelse er avgjørende. Ikke bare typen og arten av påløpte utgifter kan være viktig, men også for eksempel strukturen i avtalen med leietaker og måten utgiftene reguleres på.
En ytterligere vanskelighet er de allerede nevnte ustabile tolkningene fra skattemyndighetene og praksisen med å anvende regelverket. For å redusere skatterisikoen kan det derfor være lurt å søke bistand fra en skatterådgiver, og i utvalgte tilfeller også søke om en individuell tolkning.
Transaksjonskostnader
Når det gjelder fast eiendom, må transaksjonskostnader også tas med i betraktningen, særlig betaling av sivilrettslig transaksjonsskatt (PCC), notargebyrer og renter. I dette tilfellet er det mest tvilsomme spørsmålet om noen av disse kostnadene er inkludert i eiendommens opprinnelige verdi.
Opprinnelig verdi av anleggsmiddelet
Den opprinnelige verdien av et anleggsmiddel, som danner grunnlaget for avskrivninger, er kjøpesummen og, ved intern produksjon, produksjonskostnaden.
Kjøpesummen anses å være det beløpet som skal betales til selgeren, økt med kostnadene knyttet til kjøpet som er påløpt frem til datoen for overføring av anleggsmiddelet eller det immaterielle eiendelen til bruk, særlig kostnader til transport eller f.eks. montering, renter, provisjon.
Produksjonskostnaden anses imidlertid å være verdien, til innkjøpspris, av de varige driftsmidlene som brukes til å produsere dem: varige driftsmidler og eksterne tjenester som brukes, lønnskostnader og relaterte kostnader, og andre kostnader som kan inkluderes i verdien av de produserte anleggsmidlene. Produksjonskostnaden inkluderer ikke generelle administrasjonskostnader, salgskostnader, andre driftskostnader og finansielle transaksjonskostnader, særlig renter på lån (kreditter) og provisjoner, unntatt renter og provisjoner påløpt frem til datoen anleggsmidlet tas i bruk.
Kostnader forbundet med kjøp av eiendom
I samsvar med tolkningen av 16. oktober 2020, referansenummer 0114-KDIP2-1.4010.348.2020.1.JF, er det imidlertid viktig at disse utgiftene faktisk betinger kjøpet av en gitt eiendom, og at disse kostnadene resulterer i anskaffelsen av den:
- "Det skal bemerkes at definisjonen av «kjøpesum», som består av beløpet som skal betales til selgeren og kostnadene knyttet til kjøpet, refererer til den fullførte handlingen og indikerer at omfanget av det analyserte konseptet kun omfatter de kostnadene som resulterte i anskaffelse av et anleggsmiddel eller en immateriell eiendel, og i det analyserte tilfellet – fast eiendom.
Slike kostnader kan omfatte gebyrer som påløper for skatt på sivilrettslige transaksjoner eller kostnader til notarialtjenester for å inngå den endelige avtalen om kjøp av fast eiendom., som krever at en notarialhandling er gyldig – noe skattemyndighetene samtykker i.
Renter og provisjoner på lån eller kreditter som tas opp for å finansiere kjøp eller bygging av en eiendel anleggsmidler påløpt inntil de er akseptert for bruk også påvirke den opprinnelige verdien av anleggsmiddelet – som uttrykkelig nevnt i artikkel 16g, paragraf 3 i CIT-loven. De vil øke eiendommens opprinnelige verdi..
Renter og provisjoner på lån eller kreditter belastet etter å ha tatt imot fast eiendom (anleggsmiddel) til bruk de vil være en kostnad på betalingstidspunktet, de vil ikke øke eiendommens opprinnelige verdi
I denne forbindelse er det imidlertid nødvendig å huske artikkel 15c i CIT-loven, som begrenser kostnadene ved gjeldsfinansiering.
Utleiegebyr
En like vanlig utgift i eiendomsbransjen er godtgjørelse til meglere som har i oppgave å finne leietakere. Disse utgiftene er et avgjørende element i kommersialiseringsprosessen, og har – i likhet med andre leietakerinsentiver – en direkte innvirkning på inntektsnivåer og eiendomsverdier.
Hva er et utleiegebyr?
For å nå en bredere gruppe enheter som er interessert i å leie lokaler, kan enheter pådra seg utgifter for agentprovisjoner (mellomhandlere) knyttet til å finne en ny leietaker til lokalet eller forlenge leieavtalen med en eksisterende leietaker.
Kostnader påløpt for slike tjenester kan utgjøre en kostnad for å skaffe inntekt – de brukes til å tiltrekke seg leietakere og dermed generere inntekter
Som regel utgjør disse utgiftene indirekte kostnader i næringsvirksomhet, som indikert av blant annet tolkninger: 0114-KDIP2-1.4010.189.2023.1.MR1; 0114-KDIP2-2.4010.108.2021.1.RK; 0114-KDIP2-2.4010.27.2023.1.AP, kan det imidlertid være problematisk å fastsette tidspunktet for innregning av en gitt skattekostnad - det er mulig å avregne en slik kostnad på engangsbasis, men også over tid.
Øyeblikket for innregning av skattekostnaden i form av agentprovisjon
Skattemyndighetene aksepterer generelt synspunktet om at utgifter knyttet til provisjon for tjenester levert av en mellommann, som inkluderer all innsats for å beholde og skaffe økonomisk sikre leietakere til eide eiendommer, er en engangsutgift knyttet til kundeerverv – og derfor skal disse kostnadene utgjøre en indirekte kostnad som avregnes på engangsbasis på datoen de påløper.
Noen hevder imidlertid at formidlingskostnader bør regnskapsføres over tid, proporsjonalt med perioden de gjelder. Som angitt i den ikke-endelige dommen fra den provinsielle forvaltningsdomstolen, inngås kontrakter inngått gjennom mellommenn for en periode som er lengre enn ett år – derfor gjelder disse utgiftene en periode som utover skatteåret:
"Som et resultat av entreprenørenes aktive handlinger har selskapet inngått en rekke leieavtaler for senterets lokaler, som genererer og vil generere inntekter for selskapet. Hver av de inngåtte leieavtalene er inngått for en periode som er lengre enn ett år. Disse kostnadene, som vanligvis er knyttet til selskapets forretningsaktiviteter, utgjør indirekte kostnader ved å oppnå inntekter. Det er umulig å knytte disse kostnadene til generering av spesifikke inntekter. Siden utgiftene til kommersialiseringstjenester gjelder en periode som utover skatteåret, er det derfor ikke mulig å avgjøre hvilken del av dem som gjelder et gitt skatteår. De bør derfor utgjøre kostnader for å oppnå inntekter i forhold til lengden på perioden de gjelder.«Dom fra den provinsielle forvaltningsdomstolen av 3. desember 2020, referansenummer I SA/Sz 663/20 (ikke endelig)»
Niemniej jednak Høyesterett var ikke enig med provinsdomstolen (ref. II FSK 283/21)) som blant annet indikerer at disse kostnadene er knyttet til tjenester som tar sikte på å skaffe leietakere, og derfor ikke gjelder leieavtaler for eiendom eller perioden de ble inngått for. Etter Høyesteretts oppfatning utgjorde godtgjørelsen for kommersialiseringstjenester, inkludert det såkalte suksesshonoraret, i den analyserte saken godtgjørelse for aktiviteter som tar sikte på å finne leietakere og inngå leieavtaler, og ikke for bruk av eiendommen i en spesifisert periode. Følgelig bør disse utgiftene klassifiseres som indirekte kostnader, trekkes fra på datoen de påløper.
summering
Avvikene ovenfor viser at kvalifiserende utgifter knyttet til kjøp og kommersialisering av eiendom kan være utfordrende og ofte kontroversielle. Gitt de store beløpene som ofte er involvert i dette markedet, er det definitivt verdt å ta grep for å minimere skatterisikoen, for eksempel ved å be om en skatteavgjørelse.
Hvis du planlegger å kjøpe næringseiendom eller allerede bruker den til profitt, ta kontakt med oss – vi håndterer gjerne de skattemessige og juridiske aspektene ved hele prosjektet.
