Den 25. februar 2025 avsa Høyesterett en dom (ref. II FSK 823/22) som setter spørsmålstegn ved riktigheten av PIT-oppgjørene til mange personer som opererer i flippingbransjen – særlig de som ikke hadde inntekt fra denne kilden som en permanent, primær inntektskilde, og som ikke rapporterte dem i sine forretningsoppgjør.
Den siterte dommen stilte spørsmål ved PIT-oppgjørene til en skattyter som i årene 2014–2016 suksessivt søkte etter, kjøpte, utførte renoverings- og moderniseringsarbeid og solgte fire leiligheter med fortjeneste, med differansen mellom kjøpesummen og salgsprisen for hver av dem på henholdsvis PLN 4 85, PLN 000 97, PLN 000 102 og PLN 000 88.
Nedenfor drøfter vi detaljene i denne saken og svarer på eventuelle spørsmål som måtte dukke opp.
- Hva er skattekonsekvensene for personer som ikke har registrert virksomheten sin og hvis salg anses som næringsvirksomhet?
Dommen er viktig for flippere, men det må kategorisk bemerkes at den gjaldt en konkret situasjon der institusjonen med den såkalte boligstøtten ble misbrukt.
Da hun gjorde opp selvangivelsen for disse transaksjonene, erklærte skattyteren at hun brukte inntektene til sine egne boligformål. Som et resultat av dette var inntektene fra salget (som ellers ville vært underlagt inntektsskatt) fritatt fra inntektsskatt.
Med andre ord er den faktiske situasjonen der en skattyter som eier én leilighet der han dekker sine egne boligbehov bestemmer seg for å investere i kjøp av en bolig som en kommersiell vare, med den hensikt å renovere den og videreselge den med fortjeneste, én ting, og saken som er etterforsket av Høyesterett er en annen.
I et slikt tilfelle ville det være umulig å dra nytte av boligskattelettet – skattyter ville ikke erklære at de brukte inntektene fra salget til sine egne boligformål, noe som er nettopp det skattyter gjorde i den aktuelle saken. Når det gjelder «standard» investeringer, vil tvisten fokusere på hvorvidt salget:
- beskattes som et såkalt privat salg, utenfor rammen av næringsvirksomhet – uten PIT dersom det har gått 5 år siden utgangen av kalenderåret da det ble ervervet, eller, dersom det ikke har gått 5 år, beskattes med satsen på 19 % PIT av inntekten redusert med utgifter til kjøp, renoveringsarbeid osv.?
- Det er inkludert i næringsvirksomhet, og skattyter avregner det i henhold til reglene som gjelder for den valgte skatteformen (engangsbeløp, flat sats, skala). Hvis skattyter ikke har registrert virksomheten sin, avregnes det i henhold til skatteskalaen, med satser på 12 % på inntekt opptil PLN 120 000, 32 % på det overskytende over PLN 120 000, og en ytterligere solidaritetsavgift på 4 % på inntekt over PLN 1 000 000. I tillegg må de betale 9 % helseforsikringsavgift av inntekten og i noen tilfeller MVA. Eventuelle restanser vil bli pålagt renter.
- Kan et engangssalg av en renovert leilighet behandles som næringsvirksomhet?
Etter min mening kan posisjonen «privat salg» forsvares i et slikt tilfelle. NSA tok opp dette spørsmålet og fant at antall transaksjoner ikke er avgjørende for å trekke grensen mellom «privat» og forretningssalg. Det avgjørende er å avgjøre om aktiviteten er:
- utført i eget navn uavhengig av utfallet,
- lønnsom,
- utført på en måte organisert og kontinuerlig.
Etter min mening vil det viktigste forsvarstiltaket for skattebetalerne være argumentet om mangelen på «kontinuitet», som Høyesterett i sin dom av 10. oktober 2024, referanse II FSK 74/22, forstår slik:
«Denne forutsetningen er ment å eliminere konseptet økonomisk aktivitet» engangsprosjekter (eller som gjennomføres sporadisk). Det bør imidlertid ikke forstås som behovet for å utføre aktiviteter uten avbrudd (f.eks. hele året, hele måneden, og enda mindre hele dagen). Intensjonen om å gjenta visse aktiviteter er viktig for å generere inntekt (f.eks. gjentatte kjøp og deretter påfølgende salg).»
I saken som resulterte i den kommenterte dommen fra Høyesterett, ble en rekke omstendigheter undersøkt før det ble konkludert med at inntektene fra salg av fast eiendom stammet fra næringsvirksomhet.
Eiendommen ble solgt tre til syv måneder etter kjøpet. Differansen mellom kjøps- og salgsprisen for hver av de fire leilighetene varierte fra PLN 3 7 til PLN 85 000. Skattebetaleren finansierte transaksjonene med et lån (hun hadde også to langsiktige lån). Skattebetaleren forklarte at leilighetene ble kjøpt for hennes egne behov og deretter solgt på grunn av endrede omstendigheter, for eksempel mangel på leietakere som var villige til å leie (inntil sønnen hennes nådde myndighetsalderen, som ifølge skattebetaleren skulle bo der) eller hennes skilsmisse.
Etter min mening – basert på offentlig tilgjengelig materiale – ble det gjennomført en grundig bevishøring i denne saken, som et resultat av at det med rette ble konkludert med at skattyter solgte fast eiendom som en del av sin forretningsvirksomhet.
- Hvilke tiltak kan iverksettes for å unngå at salget klassifiseres som næringsvirksomhet?
Hver sak bør vurderes individuelt på grunn av de vage kriteriene for næringsvirksomhet i personskatteloven. Høyesterett (NSA) indikerte at antall transaksjoner ikke er et avgjørende kriterium. Risikoen for å bestride et «privat salg» kan med rimelighet identifiseres selv med to transaksjoner.
Det er vanskelig å peke på kriterier som klart vil minimere denne risikoen, men etter min mening kan følgende argumenter være nyttige:
- skattyteren forsørger seg hovedsakelig fra en annen aktivitet, og inntekten fra en slik investering er en biinntekt,
- investeringer er ikke en permanent del av skattyters aktivitet,
- måten investeringen gjennomføres på avviker fra standardene som er passende for fagfolk
(f.eks. mangel på involvering av flere renoveringsteam samtidig i renoveringen, mangel på permanente forretningsforbindelser med entreprenører for renoverings- og moderniseringsarbeid, mangel på kredittlinje).
- Kan dommen også føre til inspeksjoner i tilfeller av transaksjoner gjort for flere år siden?
Dette er fullt mulig. Vi har en foreldelsesfrist på flere år, beregnet som fem år fra utgangen av kalenderåret da skattefristen utløp. Derfor er skattemeldingen for 5 (som forfalt i slutten av april 2018) og tidligere år "trygge" fra et potensielt revisjonsperspektiv.
- Hva kan de langsiktige konsekvensene av denne kjennelsen bli for eiendomsmarkedet og investorer?
Jeg tror kjennelsen vil føre til større profesjonalisering av markedet, noe som betyr hyppigere regnskapsføring av inntekter fra eiendomssalg under næringsvirksomhetskilden, og dermed mindre interesse blant investorer for å regnskapsføre inntekter fra «privatsalg». Følgelig kan dette balansere konkurransen mellom investorer og kanskje øke prisene, ettersom noen investorer vil bli tvunget til å ta hensyn til nye, ekstra skattekostnader i sine økonomiske beregninger.
Forfatter: Dominik Szlęzak, skatterådgiver hos BTTP
