В сфере недвижимости часто предлагаются различные льготы для арендаторов, расходы на которые несут арендодатели. Это позволяет арендодателям повысить привлекательность своих предложений и привлечь стабильных арендаторов на долгосрочную перспективу. Такие льготы часто позволяют им соответствовать рыночным стандартам.
В то же время эти механизмы могут иметь существенные налоговые последствия. Как это часто бывает, правила и практика толкования налоговых соглашений по инвестициям в недвижимость могут быть неоднозначными и сложными.
Расходы на обустройство помещения, то есть подготовку объекта к сдаче в аренду.
Одной из основных статей расходов, которые может понести арендодатель, являются так называемые затраты на обустройство помещения. Как правило, это ремонтные и отделочные работы, заключающиеся в адаптации арендуемого помещения к потребностям конкретного арендатора в соответствии с его ожиданиями.
Объем работ по внутренней отделке может быть очень широким – от простых задач, таких как замена штукатурки или покраска стен, до более серьезных работ, таких как изменение планировки помещений или установка инженерных систем.
Поэтому могут возникнуть трудности с урегулированием таких расходов – будь то расходы, подлежащие налоговому вычету и подлежащие уплате посредством амортизации (как отдельное основное средство или как улучшение имущества), или единовременные расходы (урегулируемые единовременно или в рассрочку – в соответствии со сроком действия договора аренды, заключенного с арендатором).
Когда следует учитывать стоимость внутренней отделки?
Во-первых, важно определить, приводят ли затраты к улучшению основных средств здания — главная цель состоит в повышении его стоимости. С другой стороны, многие проекты предполагают исключительно адаптацию объекта к потребностям конкретного арендатора. Замена коврового покрытия вряд ли считается улучшением физических активов здания, но модернизация интернет-инфраструктуры до оптоволоконной может повлиять на оценку стоимости офиса. Эта логика также принята налоговыми органами.
Расходы, понесенные на улучшение
В общем Улучшения, постоянно прикрепленные к имуществу, учитываются посредством амортизационных отчислений.Это было указано, например, в толковании от 3 января 2023 г. № 0114-KDIP2-1.4010.198.2022.2.MR1, где в контексте, среди прочего, стоимости средств, возвращенных арендатору в качестве средств на обустройство помещения, было указано в части, касающейся расходов, постоянно связанных со зданием (представляющих собой улучшение здания, которые по закону относятся к зданию).
К таким капитальным улучшениям относятся замена окон, модернизация электросистемы и перепланировка пола для повышения его функциональности.
Расходы, не увеличивающие стоимость недвижимости.
Однако случай затрат, понесенных на переоборудование, не являющееся улучшением, безусловно, более интересен. Следует отметить, что на практике мы сталкиваемся с мнением, что отделочные работы, которые адаптируют помещения к потребностям конкретного арендатора, не увеличивают стоимость основных средств, поскольку они предназначены исключительно для использования одним арендатором. После истечения срока аренды арендодателю потребуется повторно адаптировать помещения к требованиям нового арендатора, что предполагает ликвидацию существующих работ. Поэтому трудно сделать вывод о том, что такие затраты увеличивают стоимость недвижимости, и, следовательно, арендодатели классифицируют такие расходы как затраты, не увеличивающие стоимость недвижимости.
И так, До недавнего времени такие затраты повсеместно признавались косвенными издержками.Эти расходы покрывались единовременно по мере их возникновения. Принято считать, что такие расходы связаны с моментом заключения договора аренды – как разовое событие – а не со сроком действия договора аренды.
Тем не менее, в сентябре 2024 года Верховный административный суд в своем решении (номер дела) II FSK 1486/21Он указал, что расходы на так называемые дополнительные отделочные работы (не включенные в стоимость продажи), тем не менее, могут быть оплачены в рассрочку, пропорционально сроку действия договора аренды. Он отметил, что в случае определенных работ они не могут рассматриваться как условие заключения договора аренды, а скорее являются элементом его исполнения.
После этого директор Национального управления налоговой информации также выпустил несколько разъяснений, указывающих на то, что расходы, понесенные на выполнение отделочных работ, должны признаваться пропорционально сроку действия договора аренды (например, разъяснение от 2 апреля 2025 г., номер ссылки 0114-KDIP2-1.4010.61.2025.2.DK).
Удивительно, но параллельно продолжают издаваться разъяснения, согласно которым власти по-прежнему допускают возможность включения расходов в затраты на разовой основе (например, разъяснение от 9 февраля 2026 г., справочный номер). 0114-KDIP2-1.4010.682.2025.2.PKТаким образом, становится ясно, что позиция налоговых органов остается неоднозначной.
Каждый случай требует индивидуальной оценки.
Учет затрат на внутреннюю отделку может представлять собой серьезную проблему, особенно с учетом многочисленных факторов, влияющих на их налогообложение. Крайне важно детальное определение фактов. Важны не только тип и характер понесенных расходов, но и, например, структура договора с арендатором и порядок регулирования этих расходов.
Дополнительную сложность представляют уже упомянутые нестабильные интерпретации налоговыми органами и практика применения нормативных актов. Следовательно, для снижения налогового риска может быть целесообразно обратиться за помощью к налоговому консультанту, а в отдельных случаях также запросить индивидуальную интерпретацию.
Транзакционные издержки
В случае с недвижимостью необходимо также учитывать транзакционные издержки, в частности, уплату налога на сделки гражданского права (PCC), нотариальные сборы и проценты. В этом случае наиболее спорным вопросом является то, включены ли какие-либо из этих расходов в первоначальную стоимость недвижимости.
Начальная стоимость основных средств
Первоначальная стоимость основного средства, которая является основой для начисления амортизации, равна его покупной цене, а в случае собственного производства — себестоимости продукции.
Покупная цена считается равной сумме, причитающейся продавцу, увеличенной на расходы, связанные с покупкой, понесенные до даты передачи основного или нематериального актива в пользование, в частности, на транспортные расходы или, например, расходы на сборку, проценты, комиссионные..
Однако себестоимость производства считается равной стоимости материальных активов, использованных для его производства, по цене покупки: материальные активы и использованные внешние услуги, затраты на рабочую силу и связанные с ними расходы, а также другие затраты, которые могут быть включены в стоимость произведенных основных средств. Себестоимость производства не включает общие административные расходы, расходы на сбыт, прочие операционные расходы и расходы на финансовые операции, в частности проценты по кредитам и комиссионные, за исключением процентов и комиссионных, начисленных до даты ввода основных средств в эксплуатацию.
Расходы, связанные с приобретением недвижимости
В соответствии с разъяснением от 16 октября 2020 г., номер ссылки 0114-KDIP2-1.4010.348.2020.1.JF, важно, однако, чтобы эти расходы фактически обусловливали покупку данной недвижимости и приводили к ее приобретению:
- "Следует отметить, что определение «покупной цены», которая состоит из суммы, причитающейся продавцу, и расходов, связанных с покупкой, относится к завершенному акту и указывает на то, что сфера действия анализируемого понятия включает только те расходы, понесенные в результате приобретения основного или нематериального актива, а в анализируемом случае — недвижимости.
К таким расходам могут относиться сборы, понесенные в связи с налогом на сделки гражданского права, или расходы на нотариальные услуги при заключении окончательного договора купли-продажи недвижимости.Для того чтобы эти документы были действительны, требуется нотариальное заверение, с чем соглашаются налоговые органы.
Проценты и комиссионные по кредитам или займам, взятым для финансирования покупки или строительства объекта недвижимости. Основные средства, начисленные до момента их принятия в эксплуатацию. также влияют на первоначальную стоимость основных средств, как это прямо указано в статье 16g, пункте 3 Закона о налоге на прибыль предприятий. Они повысят первоначальную стоимость недвижимости..
Начисляются проценты и комиссионные сборы по кредитам и займам. после принятия недвижимости (основных средств) в пользование Они будут являться расходами в момент оплаты и не увеличат первоначальную стоимость недвижимости.
В этой связи, однако, необходимо помнить о статье 15c Закона о налоге на прибыль предприятий, которая ограничивает стоимость заемного финансирования.
Плата за аренду
В сфере недвижимости также распространенной статьей расходов является оплата труда агентов, занимающихся поиском арендаторов. Эти расходы являются важнейшим элементом процесса коммерциализации и, как и другие стимулы для арендаторов, оказывают прямое влияние на уровень доходов и стоимость недвижимости.
Что такое плата за сдачу в аренду?
Для того чтобы охватить более широкий круг организаций, заинтересованных в аренде помещений, эти организации могут нести расходы на... агентские комиссионные (Посредники) связаны с поиском нового арендатора для помещения или продлением договора аренды существующим арендатором.
Расходы, понесенные на такие услуги может представлять собой издержки получения дохода – они используются для привлечения арендаторов и, таким образом, для получения дохода.
Как правило, эти расходы составляют косвенные затраты В деловой деятельности, как указывают, среди прочего, интерпретации: 0114-KDIP2-1.4010.189.2023.1.MR1; 0114-KDIP2-2.4010.108.2021.1.RK; 0114-KDIP2-2.4010.27.2023.1.AP, однако, может возникнуть проблема с определением момента признания той или иной налоговой стоимости — такую стоимость можно покрыть как единовременно, так и в рассрочку.
Момент признания налоговых издержек в виде агентского вознаграждения.
Налоговые органы, как правило, придерживаются мнения, что расходы, связанные с комиссионными за услуги, предоставляемые посредником, включая все усилия по удержанию и привлечению финансово стабильных арендаторов для принадлежащей им недвижимости, являются единовременными расходами, связанными с привлечением клиентов, и, следовательно, эти затраты должны рассматриваться как косвенные затраты, покрываемые единовременно в день их возникновения.
Однако некоторые утверждают, что расходы на посредничество следует признавать пропорционально периоду, к которому они относятся. Как указано в предварительном решении Провинциального административного суда, договоры, заключаемые через посредников, заключаются на срок более одного года – следовательно, эти расходы относятся к периоду, превышающему налоговый год:
"В результате активных действий Подрядчиков Компания заключила ряд договоров аренды площадей в Центре, которые приносят и будут приносить Компании доход. Каждый из заключенных договоров аренды заключается на срок, превышающий один год. Эти затраты, будучи в основном связаны с коммерческой деятельностью Компании, представляют собой косвенные затраты на получение дохода. Невозможно связать эти затраты с получением конкретного дохода. Следовательно, поскольку расходы на услуги по коммерциализации относятся к периоду, превышающему налоговый год, невозможно определить, какая их часть относится к конкретному налоговому году, поэтому они должны представлять собой затраты на получение доходов пропорционально длительности периода, к которому они относятся.Решение Провинциального административного суда от 3 декабря 2020 г., номер дела I SA/Sz 663/20 (не окончательное)
Тем не менее Верховный административный суд не согласился с решением Провинциального административного суда (ссылка II ФСК 283/21).) указывая, среди прочего, на то, что эти расходы связаны с услугами, направленными на привлечение арендаторов, и, следовательно, не касаются договоров аренды недвижимости или срока, на который они были заключены. По мнению Высшего административного суда, вознаграждение за услуги по коммерциализации, включая так называемый гонорар за успех, в рассматриваемом случае представляло собой вознаграждение за деятельность, направленную на поиск арендаторов и заключение договоров аренды, а не за использование недвижимости в течение определенного периода. Следовательно, эти расходы следует классифицировать как косвенные затраты. вычитаются в день их возникновения.
Итог
Приведенные выше расхождения показывают, что квалифицируемые расходы, связанные с приобретением и коммерциализацией недвижимости, могут быть сложными и часто спорными. Учитывая значительные суммы, часто фигурирующие на этом рынке, безусловно, стоит предпринять шаги для минимизации налоговых рисков, например, запросив налоговое заключение.
Если вы планируете приобрести коммерческую недвижимость или уже используете ее в коммерческих целях, пожалуйста, свяжитесь с нами – мы с удовольствием возьмем на себя налоговые и юридические аспекты всего проекта.
