25 февраля 2025 года Высший административный суд вынес постановление (регистрационный номер II FSK 823/22), в котором ставится под сомнение правильность расчетов по НДФЛ многих лиц, работающих в сфере флиппинга, в частности тех, для кого доходы из этого источника не являлись постоянным основным источником дохода и кто не отражал их в расчетах по своей предпринимательской деятельности.
В указанном решении суда были подвергнуты сомнению расчеты по НДФЛ налогоплательщика, который в 2014–2016 годах последовательно искал, приобрел, провел работы по ремонту и модернизации и продал с прибылью 4 квартиры, разница между ценой покупки и ценой продажи каждой из которых составила 85 000, 97 000, 102 000 и 88 000 злотых соответственно.
Ниже мы обсудим подробности этого дела и ответим на любые вопросы, которые могут возникнуть.
- Каковы налоговые последствия для лиц, которые не зарегистрировали свой бизнес и чьи продажи считаются предпринимательской деятельностью?
Вердикт важен для игроков в пинбол, но следует категорически заявить, что он касался конкретной ситуации, в которой институт так называемой жилищной помощи был использован не по назначению.
Налогоплательщик при расчете НДФЛ с этих сделок заявил, что распределяет доход на собственные жилищные нужды. Благодаря этому доход от продажи (который облагался бы НДФЛ) был освобожден от НДФЛ.
Другими словами, фактическая ситуация, когда налогоплательщик, владеющий одной квартирой, в которой он реализует свои собственные жилищные цели, решает инвестировать в покупку жилой недвижимости как коммерческого товара с намерением отремонтировать ее и перепродать с прибылью, — это одно, а дело, рассматриваемое Высшим административным судом, — это другое.
В таком случае невозможно будет воспользоваться жилищной льготой – налогоплательщик не будет заявлять, что он/она использует средства, полученные от продажи, для собственных жилищных целей, что налогоплательщик и сделал в рассматриваемом случае. В случае «стандартных» инвестиций спор будет сосредоточен на том, является ли продажа:
- облагается ли налогом так называемая частная продажа, вне сферы предпринимательской деятельности – без НДФЛ, если с момента окончания календарного года, в котором она была приобретена, прошло 5 лет или, если 5 лет не прошло, облагается налогом по ставке 19% НДФЛ с выручки, уменьшенной на расходы на покупку, ремонтные работы и т. д.?;
- Он включается в предпринимательскую деятельность, и налогоплательщик уплачивает его на принципах, соответствующих выбранной форме налогообложения (аккордная сумма, линейная, шкала), а если он не зарегистрировал предпринимательскую деятельность, то по налоговой шкале с использованием ставок 12% до 120 000 злотых дохода, 32% с излишка свыше 120 000 злотых и дополнительный сбор солидарности в размере 4% свыше 1 000 000 злотых дохода. Кроме того, он должен будет заплатить взнос на медицинское страхование в размере 9% от дохода, а иногда и НДС. Каждая из задолженностей будет оценена с процентами.
- Можно ли считать разовую продажу отремонтированной квартиры предпринимательской деятельностью?
По моему мнению, в таком случае можно защитить позицию «частной продажи». АНБ подняло этот вопрос, посчитав, что количество совершенных транзакций не имеет решающего значения при проведении границы между «частной» и коммерческой продажей. Важно определить, является ли деятельность:
- проводимое от своего имени независимо от его результата,
- прибыльный,
- выполнено в манере организованно и непрерывно.
По моему мнению, ключевой мерой защиты для налогоплательщиков станет аргумент об отсутствии «преемственности», который Высший административный суд в своем решении от 10 октября 2024 г., ссылка № II ФСК 74/22, понимает следующим образом:
«Эта предпосылка направлена на устранение концепции экономической деятельности. разовые проекты (или те, которые осуществляются спорадически). Однако это не следует понимать как необходимость осуществлять деятельность без перерыва (например, в течение года, в течение месяца и тем более в течение дня). Важно намерение повторять определенные действия. с целью получения дохода (например, повторные покупки и их последующая продажа)».
В деле, по которому было вынесено комментируемое решение Высшего административного суда, был изучен ряд обстоятельств, прежде чем было установлено, что доходы от продажи недвижимости были получены в результате предпринимательской деятельности.
Продажа недвижимости произошла через 3–7 месяцев с момента покупки, разница между ценой покупки и ценой продажи каждой из четырех квартир составила от 85 000 до 102 000 злотых, а налогоплательщик финансировал сделки за счет кредита (у нее также было 2 долгосрочных кредита). Налогоплательщик объяснила, что квартиры были куплены для ее собственных нужд, а затем проданы в связи с изменением обстоятельств, т. е. некому было сдавать их в аренду (до совершеннолетия ее сына, который, по мнению налогоплательщика, должен был там жить) или ее разводом.
По моему мнению, основанному на общедоступных материалах, в данном случае была проведена тщательная доказательственная проверка, в результате которой было правильно установлено, что налогоплательщик осуществлял продажу недвижимого имущества в рамках своей предпринимательской деятельности.
- Какие действия можно предпринять, чтобы избежать классификации продаж как предпринимательской деятельности?
Каждый случай следует оценивать индивидуально из-за нечетких критериев экономической деятельности в Законе о подоходном налоге с физических лиц. Высший административный суд указал, что количество транзакций не является решающим критерием. Риск поставить под сомнение «частную продажу» можно обоснованно определить даже при двух транзакциях.
Трудно указать критерии, которые однозначно минимизируют этот риск, но, по моему мнению, следующие аргументы могут быть полезны:
- налогоплательщик в основном поддерживается другой деятельностью, а доход от таких инвестиций является побочным доходом,
- инвестиции не являются постоянным элементом деятельности налогоплательщика,
- способ осуществления инвестиций отличается от стандартов, принятых для профессионалов
(например, отсутствие участия в ремонте нескольких ремонтных бригад одновременно, отсутствие постоянных деловых отношений с подрядчиками работ по ремонту и модернизации, отсутствие кредитной линии).
- Может ли решение суда также повлечь за собой проверки сделок, совершенных несколько лет назад?
Вполне возможно, что так оно и есть. У нас срок исковой давности составляет несколько лет, считая 5 лет с конца календарного года, в котором истек срок уплаты налога. Поэтому НДФЛ за 2018 год (срок уплаты — конец апреля 2019 года) и предыдущие годы «безопасны» с точки зрения потенциальной проверки.
- Каковы могут быть долгосрочные последствия этого решения для рынка недвижимости и инвесторов?
Я считаю, что прокомментированное решение суда приведет к большей профессионализации рынка, а значит, и к более частому урегулированию доходов от продажи недвижимости в источнике экономической деятельности и, следовательно, к снижению интереса инвесторов к урегулированию доходов от «частных продаж». В результате это может сбалансировать конкуренцию между инвесторами и, возможно, повысить цены, поскольку некоторым инвесторам придется включать в свои экономические расчеты новые, дополнительные налоговые издержки.
Автор: Доминик Шлензак, налоговый консультант BTTP
