25 лютого 2025 року Верховний адміністративний суд виніс рішення (номер за довідкою II FSK 823/22), яке ставить під сумнів правильність розрахунків податку на доходи фізичних осіб багатьох осіб, які працюють у сфері фліппінгу, зокрема тих, для кого доходи з цього джерела не були постійним основним джерелом доходу та які не вказували їх у своїх розрахунках за підприємницьку діяльність.
У цитованому рішенні було поставлено під сумнів розрахунки ПДФО платника податків, який у 2014-2016 роках послідовно шукав, придбав, проводив ремонтні та модернізаційні роботи та вигідно продав 4 квартири, причому різниця між ціною покупки та ціною продажу кожної з них становила 85 000 злотих, 97 000 злотих, 102 000 злотих та 88 000 злотих відповідно.
Нижче ми обговоримо деталі цієї справи та відповімо на будь-які запитання, які можуть виникнути.
- Які податкові наслідки для осіб, які не зареєстрували свій бізнес і чий продаж вважається підприємницькою діяльністю?
Вердикт важливий для гравців у пінбол, але слід категорично заявити, що він стосувався конкретної ситуації, в якій зловживали інститутом так званої житлової допомоги.
Платниця податків, під час сплати ПДФО з цих операцій, задекларувала, що вона спрямовує дохід на власні потреби житла. Завдяки цьому дохід від продажу (який оподатковувався б ПДФО) був звільнений від ПДФО.
Іншими словами, фактична ситуація, за якої платник податків, який володіє однією квартирою, в якій він задовольняє власні житлові потреби, вирішує інвестувати в придбання житлової нерухомості як комерційного товару з наміром її відремонтувати та перепродати з прибутком, – це одне, а справа, яку розглядав Верховний адміністративний суд, – зовсім інше.
У такому випадку скористатися пільгою на житло не вдасться – платник податків не декларуватиме, що він/вона використовує кошти, отримані від продажу, для власного житла, що він/вона зробив у даному випадку. У випадку «стандартних» інвестицій спір зосереджуватиметься на тому, чи продаж:
- оподатковується як так званий приватний продаж, поза межами підприємницької діяльності – без ПДФО, якщо минуло 5 років з кінця календарного року, в якому його було придбано, або, якщо 5 років не минуло, оподатковується за ставкою 19% ПДФО з доходу, зменшеного на витрати на придбання, ремонтні роботи тощо?;
- Він включається до підприємницької діяльності, і платник податків розраховується за ним на принципах, що відповідають обраній формі оподаткування (паушальна виплата, лінійна, шкала), а якщо він не зареєстрував підприємницьку діяльність, то за податковою шкалою з використанням ставок 12% до 120 000 злотих доходу, 32% від надлишку понад 120 000 злотих та додатково 4% солідарного збору понад 1 000 000 злотих доходу. Крім того, він повинен буде сплатити 9% внеску на медичне страхування від доходу, а іноді також ПДВ. Кожна заборгованість буде нараховуватися з відсотками.
- Чи можна одноразовий продаж відремонтованої квартири розглядати як підприємницьку діяльність?
На мою думку, у такому випадку позицію «приватного продажу» можна захистити. NSA порушила це питання, вважаючи, що кількість здійснених транзакцій не є вирішальною для визначення межі між «приватним» та комерційним продажем. Вирішальним є визначення того, чи є діяльність:
- проведене від свого імені незалежно від його результату,
- прибутковий,
- виконано таким чином організований та безперервний.
На мою думку, ключовим захисним заходом для платників податків буде аргумент про відсутність «безперервності», який Вищий адміністративний суд у своєму рішенні від 10 жовтня 2024 року, номер посилання II FSK 74/22, розуміє наступним чином:
«Ця передумова спрямована на усунення поняття економічної діяльності одноразові проекти (або ті, що здійснюються епізодично). Однак це не слід розуміти як необхідність виконувати діяльність без перерви (наприклад, протягом року, протягом місяця і тим більше протягом дня). Важливим є намір повторювати певні дії з метою отримання доходу (наприклад, повторні покупки, а потім їх подальший продаж)».
У справі, яка призвела до коментованого рішення Верховного адміністративного суду, було досліджено низку обставин, перш ніж було встановлено, що доходи від продажу нерухомості були отримані від підприємницької діяльності.
Продаж нерухомості відбувся через 3-7 місяців з моменту покупки, різниця між ціною покупки та ціною продажу кожної з чотирьох квартир становила від 85 000 до 102 000 злотих, а платниця податків фінансувала операції за рахунок кредиту (вона також мала 2 довгострокові кредити). Платниця податків пояснила, що квартири були придбані для власних потреб, а потім продані внаслідок зміни обставин, тобто відсутності бажання здавати їх в оренду (до досягнення повноліття її сина, який, за словами платниці податків, мав там проживати) або її розлучення.
На мою думку – на основі загальнодоступних матеріалів – у цій справі було проведено ретельне доказове провадження, в результаті якого було правильно встановлено, що платник податків продавав нерухомість у межах своєї господарської діяльності.
- Які дії можна вжити, щоб уникнути класифікації продажів як підприємницької діяльності?
Кожну справу слід оцінювати індивідуально через розпливчасті критерії економічної діяльності в Законі про податок на доходи фізичних осіб. Верховний адміністративний суд зазначив, що кількість транзакцій не є вирішальним критерієм. Ризик сумнівів у «приватному продажу» можна обґрунтовано визначити навіть за наявності двох транзакцій.
Важко вказати критерії, які чітко мінімізують цей ризик, але, на мою думку, наступні аргументи можуть бути корисними:
- платник податків утримується переважно від іншої діяльності, а дохід від такої інвестиції є додатковим доходом,
- інвестиції не є постійним елементом діяльності платника податків,
- спосіб здійснення інвестицій відрізняється від стандартів, прийнятих для професіоналів
(наприклад, відсутність одночасної участі кількох ремонтних бригад у ремонті, відсутність постійних ділових відносин з підрядниками ремонтних та модернізаційних робіт, відсутність кредитної лінії).
- Чи може рішення суду також призвести до перевірки операцій, укладених кілька років тому?
Цілком можливо, що так і є. У нас є строк позовної давності в кілька років, який вважається 5 роками з кінця календарного року, в якому минув термін сплати податку. Тому ПДФО за 2018 рік (термін його сплати був кінець квітня 2019 року) та попередні роки є «безпечним» з точки зору потенційної перевірки.
- Якими можуть бути довгострокові наслідки цього рішення для ринку нерухомості та інвесторів?
Я вважаю, що коментоване рішення призведе до більшої професіоналізації ринку, а отже, до частішого врегулювання доходів від продажу нерухомості у джерелі економічної діяльності та, отже, до меншої зацікавленості інвесторів у врегулюванні доходів від «приватних продажів». Як наслідок, це може збалансувати конкуренцію між інвесторами та, можливо, підвищити ціни, оскільки деяким інвесторам доведеться включати нові, додаткові податкові витрати у свої економічні розрахунки.
Автор: Домінік Шленжак, податковий консультант BTTP
