房地产行业通常会为租户提供各种优惠，而这些优惠的成本则由房东承担。这使得房东能够提高房源的吸引力，从而吸引稳定的长期租户。这些优惠措施通常也能帮助他们达到市场标准。
与此同时，这些机制可能会产生重大的税务影响。通常情况下，有关房地产投资税务结算的法规和解释实践可能含糊不清且错综复杂。
装修费用，即为出租房屋所做的准备工作
房东可能承担的主要费用之一是所谓的装修费用。 通常情况下，这些是翻新和装修工程，业主根据特定租户的需求和期望，对出租空间进行改造。
装修工程的范围非常广泛——从更换石膏或粉刷墙壁等基本活动，到改变房间布局或安装系统等更复杂的工作。
因此，结算此类费用可能会比较困难——无论是应通过折旧注销来结算的可抵税成本（作为单独的固定资产或作为房产改良），还是应根据与租户签订的租赁协议期限一次性结算或分期结算的一次性成本。
何时应确认装修成本？
首先，重要的是要确定支出是否能提升建筑物的固定资产——首要目标是提高其价值。另一方面，许多项目仅仅是为了满足特定租户的需求而对物业进行改造。更换地毯几乎算不上提升建筑物的固定资产，但将网络基础设施升级为光纤却可能影响办公楼的估值。税务机关也认可这种逻辑。
为改善而发生的支出
通常情况下 永久附着于房产的改良设施通过折旧摊销进行核算。例如，在 2023 年 1 月 3 日第 0114-KDIP2-1.4010.198.2022.2.MR1 号解释中就有所体现，其中在涉及返还给租户的资金作为房屋装修价值的背景下，在与建筑物永久相关的支出部分（构成对建筑物的改进，依法属于建筑物）中对此进行了说明。
这些永久性改进措施包括更换窗户、改造电气系统以及重建地板以提高其可用性。
不会增加房产价值的支出
然而，那些并非构成改良的改造费用则更有意思。值得注意的是，在实践中，我们通常认为，为满足特定租户需求而进行的装修工程，由于仅供单一租户使用，因此不会转化为固定资产的价值。租赁期满后，房东需要重新改造房屋以满足新租户的需求——这意味着要对现有工程进行清算。因此，很难断定此类费用会增加房产价值，所以房东通常会将此类支出归类为不增加房产价值的支出。
所以， 直到最近，这类成本几乎都被一致地认定为间接成本。这些费用在发生时一次性结算。普遍接受的观点是，此类费用与签订租赁协议的时刻相关——属于一次性事件——而不是与租赁协议的期限相关。
然而，2024年9月，最高行政法院在其判决（参考编号）中指出： II FSK 1486/21他指出，所谓二次装修（不包含在售价中）的费用可以按租赁协议期限的比例分期支付。他还强调，某些工程不能作为签订租赁协议的条件，而是协议履行的一部分。
此后，国家税务信息局局长也发布了几项解释，指出实施装修工程所产生的费用应按租赁协议期限的比例确认（例如，2025 年 4 月 2 日的解释，参考编号 0114-KDIP2-1.4010.61.2025.2.DK）。
令人惊讶的是，目前仍在并行发布解释文件，根据这些解释文件，当局仍然允许一次性地将支出计入成本（例如，2026年2月9日的解释文件，参考编号为[此处应填写参考编号]）。 0114-KDIP2-1.4010.682.2025.2.PK因此，税务机关的立场仍然不明确。
每个案例都需要单独评估。
装修成本的核算可能是一项重大挑战，尤其考虑到影响其税务处理的诸多因素。详细的事实核查至关重要。不仅费用的类型和性质很重要，例如，与租户签订的协议结构以及费用监管方式也同样重要。
另一个难点在于前文所述的税务机关解释和法规执行的不稳定性。因此，为降低税务风险，建议寻求税务顾问的帮助，并在某些情况下申请个别解释。
交易成本
就房地产交易而言，交易成本也必须考虑在内，特别是民事交易税（PCC）、公证费和利息。在这种情况下，最值得商榷的问题是，这些成本是否已包含在房产的初始价值中。
固定资产的初始价值
固定资产的初始价值（即折旧的基础）是其购买价格，如果是内部生产，则为生产成本。
购买价格应视为买方应付卖方的款项，加上截至固定资产或无形资产交付使用之日已产生的与购买相关的成本，特别是运输费或组装费、利息、佣金等费用。.
然而，生产成本是指用于生产这些资产的有形资产按购买价格计算的价值：包括所使用的有形资产和外部服务、劳动力成本及相关成本，以及其他可计入所生产固定资产价值的成本。生产成本不包括一般管理费用、销售费用、其他运营费用和金融交易成本，特别是贷款（信贷）利息和佣金，但不包括固定资产投入使用之日前已产生的利息和佣金。
购买房地产的相关成本
根据 2020 年 10 月 16 日的解释，参考编号为 0114-KDIP2-1.4010.348.2020.1.JF，重要的是，这些费用实际上是购买特定房产的条件，并且这些成本导致了该房产的取得：
- “需要注意的是，“购买价格”的定义是指应付给卖方的金额和与购买相关的成本，指的是已完成的行为，并且表明所分析的概念的范围仅包括那些导致获得固定资产或无形资产（在本分析案例中为房地产）的成本。
此类费用可能包括民事交易税费或最终房地产购买协议的公证服务费用。而这些文件需要以公证契约的形式才能有效——税务机关也同意这一点。
为购买或建造资产而借入的贷款或信贷的利息和佣金 固定资产在被验收使用前所积累的资产 也会影响固定资产的初始价值——正如《企业所得税法》第 16g 条第 3 款明确提到的那样。 它们将提升房产的初始价值。.
贷款或信贷的利息和佣金 在接受该不动产（固定资产）供使用后 这些费用将在支付时产生，不会增加房产的初始价值。
但在这方面，必须记住《企业所得税法》第 15c 条，该条限制了债务融资的成本。
出租费
房地产行业另一项常见的支出是支付给负责寻找租户的经纪人的佣金。这些支出是商业化过程中至关重要的环节，并且与其他租户激励措施一样，直接影响收入水平和房产价值。
什么是租赁费？
为了吸引更多有意租赁空间的实体，各实体可能需要承担以下费用： 代理佣金 （中介机构）负责为该空间寻找新租户或现有租户延长租赁协议。
此类服务产生的费用 可能构成获取收入的成本 它们用于吸引租户，从而产生收入
通常情况下，这些费用包括 间接成本 在商业活动中，如以下解释所示：0114-KDIP2-1.4010.189.2023.1.MR1；0114-KDIP2-2.4010.108.2021.1.RK；0114-KDIP2-2.4010.27.2023.1.AP，然而，确定特定税收成本的确认时间可能存在问题——此类成本可以一次性结算，也可以分期结算。
意识到税费以代理人佣金的形式存在的时刻
税务机关普遍接受这样一种观点：与中介机构提供的服务佣金相关的支出，包括为自有房产保留和获取财务状况良好的租户所做的所有努力，是与客户获取相关的一次性支出——因此，这些成本应构成间接成本，并在发生之日一次性结算。
然而，一些人认为中介费用应按其相关期间的比例分期确认。正如省行政法院的非终审判决所指出的，通过中介机构订立的合同期限通常超过一年——因此，这些费用涉及的期间超过了纳税年度：
“由于承包商的积极行动，公司已就中心空间签订了多项租赁协议，这些协议已经并将继续为公司带来收入。 所有已签订的租赁协议的期限均超过一年。 这些成本通常与公司的业务活动相关，属于获取收入的间接成本。因此，无法将这些成本与特定收入的产生直接关联起来。 因此，由于商业化服务的费用涉及的期间超过了纳税年度，无法确定其中哪些部分与特定纳税年度相关，因此应按其相关期间的长度比例计入获取收入的成本。” 省行政法院2020年12月3日判决，案号I SA/Sz 663/20（非最终判决）
Niemniej jednak 最高行政法院不同意省行政法院的裁决（参见 II FSK 283/21）。这表明，除其他事项外，这些费用与旨在招揽租户的服务相关，因此与房地产租赁协议或其订立期限无关。最高行政法院认为，在所分析的案例中，商业化服务的报酬（包括所谓的成功费）构成寻找租户和订立租赁协议活动的报酬，而非特定期限内使用房地产的报酬。因此，这些费用应归类为间接成本。 费用在发生当日扣除.
合计
上述差异表明，与房地产购买和商业化相关的合格支出可能具有挑战性，而且常常引发争议。鉴于该市场通常涉及巨额资金，采取措施最大限度地降低税务风险绝对是值得的，例如申请税务裁定。
如果您计划购买商业地产或已将其用于盈利，请联系我们——我们将很乐意处理整个项目的税务和法律方面事宜。
