2025 年 2 月 25 日，最高行政法院发布了一项判决（参考 II FSK 823/22），对许多从事倒卖行业人士的个人所得税结算的正确性提出质疑 - 特别是那些将此来源的收入作为永久主要收入来源且未在其业务结算中报告的人。
该判决质疑一名纳税人的个人所得税结算情况，该纳税人在 2014 年至 2016 年期间先后寻找、购买、进行翻新和现代化工程并以盈利方式出售了 4 套公寓，每套公寓的买入价和售价之间的差额分别为 85,000 波兰兹罗提、97,000 波兰兹罗提、102,000 波兰兹罗提和 88,000 波兰兹罗提。
下面我们讨论此案的细节并回答可能出现的任何问题。
- 对于那些没有注册企业但其销售行为被视为商业活动的人来说，税务后果是什么？
该判决对于炒房者来说很重要，但必须明确指出的是，它涉及所谓的住房救济制度被滥用的具体情况。
纳税人在结算这些交易的个人所得税（PIT）申报表时，声明其所得款项用于个人住房用途。因此，这笔销售所得（原本应缴纳个人所得税）可免征个人所得税。
换言之，一个拥有一套满足自己住房需求的公寓的纳税人决定投资购买一套住宅作为商业商品，打算对其进行翻新并转售获利的事实情况是一回事，而最高行政法院调查的案件又是另一回事。
在这种情况下，纳税人不可能享受住房税减免——纳税人不会申报其将出售所得用于个人住房用途，而本案纳税人正是这么做的。在“标准”投资的情况下，争议的焦点在于出售是否：
- 是否作为所谓的私人销售征税，超出商业活动范围 - 如果自获得该财产的日历年结束以来已经过去了 5 年，则无需缴纳个人所得税；如果尚未过去 5 年，则按 19% 的个人所得税税率对收入减去购买、装修工程等费用后的收入征税？
- 它包含在商业活动中，纳税人根据所选税制（一次性缴税、固定税率、比例税）的适用规则缴纳。如果纳税人尚未注册其企业，则根据税率缴纳，12万兹罗提以下的收入适用12%的税率，超过12万兹罗提的部分适用32%的税率，超过100万兹罗提的收入还需缴纳4%的团结税。此外，纳税人还需缴纳9%的健康保险费，在某些情况下还需缴纳增值税。任何欠款将被计入利息。
- 一次性出售装修好的公寓可以视为商业活动吗？
我认为，在这种情况下，“私人销售”的立场是可以辩护的。美国国家安全局提出了这个问题，认为交易数量对于区分“私人”销售和商业销售并不重要。关键在于确定该活动是否：
- 以自己的名义进行，无论结果如何，
- 有利可图的，
- 以某种方式执行 有组织、连续。
我认为，纳税人的主要防御措施是关于缺乏“连续性”的论点，最高行政法院在 2024 年 10 月 10 日的判决（参考 II FSK 74/22）中对此理解如下：
“这个前提是为了消除经济活动的概念 一次性项目（或偶尔进行）。 但不应理解为需要不间断地开展活动（例如全年、整个月，更不用说一整天）。 重复某些活动的意图很重要 以产生收入（例如重复购买然后进行后续销售）。”
在最高行政法院作出评论判决的案件中，审查了多种情况，才认定出售房地产所得来自商业活动。
该房产在购买后三至七个月内售出。四套公寓的买卖价差在85万至102万兹罗提之间。纳税人通过贷款支付了这些交易费用（她还有两笔长期贷款）。纳税人解释说，这些公寓是她根据自身需求购买的，后来由于情况变化而出售，例如缺乏愿意租客（直到她儿子成年，据纳税人称，儿子将居住在该公寓），或者她本人离婚。
我认为，根据公开的材料，本案进行了彻底的证据听证，并正确地得出结论，纳税人在商业活动中出售了房地产。
- 可以采取什么措施来避免销售被归类为商业活动？
由于《个人所得税法》中对商业活动的标准模糊，每个案件都应进行个别评估。最高行政法院（NSA）表示，交易数量并非决定性标准。即使只有两笔交易，也可以合理地确定挑战“私人出售”的风险。
很难指出可以明确降低这种风险的标准，但我认为以下论点可能会有所帮助：
- 纳税人主要通过另一项活动来维持自己的生活，并且此类投资的收入是次要收入，
- 投资不是纳税人活动的永久组成部分，
- 投资方式与专业人士适用的标准不同
（例如，缺乏多个装修团队同时参与装修、缺乏与装修和现代化工程承包商的永久业务关系、缺乏信用额度）。
- 对于几年前进行的交易，判决是否也会导致检查？
这完全有可能。我们的诉讼时效为数年，从纳税截止日期到期的日历年结束算起五年。因此，从潜在审计的角度来看，2018年个人所得税（应于2019年5月底缴纳）及之前年度的个人所得税是“安全的”。
- 这项裁决对房地产市场和投资者可能产生什么长期影响？
我认为这项裁决将促进市场更加专业化，这意味着房地产销售收入在商业活动来源下的核算频率会更高，从而降低投资者对“私人销售”收入核算的兴趣。因此，这可能会平衡投资者之间的竞争，并可能推高价格，因为一些投资者将被迫在其经济计算中考虑新的额外税收成本。
作者： Dominik Szlęzak，BTTP 税务顾问
